与实体经济“救市”不同，国内楼市“去杠杆”进程并未休止。作为典型的资金密集行业，在持续、被动“慢周转”的市场当中，众多房企显然并未适应，现金流紧缺最终表现为各城让利范围不断扩大。
与股市处于“熊市”不同，现阶段楼市处于“牛皮市”阶段。经过整个9月与国庆假期的市场验证，“金九银十”旺期淡市已经板上钉钉。从根本上看，各地置业者的购房需求并未覆灭，然而，政策对“预期”的管理以及经济疲弱，却实实在在局限了楼市景气向好的想象。
“现金为王”观念正愈加深入人心，在“市场底部”未被确认之前，能够果断“出手”的买家数量愈加有限。诚然，疲软的市场，只能通过“政策风向”或“加大让利”打破。但是，面对高昂的“面粉价格”以及“前期买家维权”，现阶段房企对让利措施的使用多少有点“”投鼠忌器“，从实际市场观测，小幅让利难以产生大成效，“牛皮市”特征仍在持续。
然而，相较于地产市场的“让利难见成效”，似乎经济景气带给置业者的信心更为重要。
本文统计城市包括
北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、济南、青岛、武汉、西安、郑州、长沙、成都、合肥、珠海、佛山、东莞、南昌、贵阳、南宁、中山、惠州、肇庆、江门、乌鲁木齐
本篇涉及：各地市场景气、发展趋势、开发商策略，以及各城各域促销力度，详见下文：
1）一二级市场同时转冷，全国市场降温越趋明显
一级市场热度不再：由于当前政府“起拍价”调高以及“配建或产业要求”提升，各城土地价格仍难见显著下行。但统计的24个城市中，有18个城市出现【土地竞争程度】下降，15个城市出现【土地流拍/延期出让】增加。由于土地出让条件以及起拍价仍然居高不下，对于素质一般的土地，房企选择不再参与，而对于素质佳的土地，联合竞拍方式不断盛行。从拿地房企看，“新进房企”（指近两年新进入当地市场的企业）已经极少出现在各地取地名单当中，央企、国企及本地房企成为取地主力，20多个统计城市中，仅武汉、南京、东莞、肇庆4个城市仍有一定数量的“新进房企”参与土地竞拍。
各地二级市场不同程度降温：最直接的体现是各城【新货去化率】走跌。对比2018年初，包括珠三角、长三角、环渤海三大城市圈，大部分城市出现大范围市场降温。华中华西地区各城市场热度分化明显，武汉、西安、长沙、成都、贵阳5个重点城市出现大范围去化率下降，南昌、乌鲁木齐发展商让利促销力度则不断加大。
2）大潮渐退，不同城市、不同区域间的去化差异愈加明显
基于各地“分城施策”，以及城市内部“分域施策”造成的政策差异，在市场转向之时，不同城市、以及同一城市内部不同区域，彼此间的去化差异更加明显。
横向对比不同城市，【新货去化率】在50%以下的城市，主要为“强调控区域”以及受强调控城市影响辐射的周边地区。包括北、上、深三个一线城市（“强调控”）、珠海（“强调控”）及肇庆（“受广佛购买力辐射”）等城市。相较而言，同为一线城市的广州，由于在城市内部“分域施策”，整体去化情况好于其它三个一线城市。
市场转向使城市不同区域/板块之间的去化差异愈加明显，即使整体去化良好的包括武汉、西安、成都、长沙、南昌等华中华西地区，亦陆续出现去化显著下行的区域，这些区域多属于城市外围，以及部分城区“定价不合理”楼盘。
3）旺期淡市，国庆市场延续9月牛皮市特征
不少城市推货促销已于9月开展，但市场未见起色。国庆假期延续9月趋势，无论从推货量还是成交来看，市场仍然相当“牛皮”。
国庆假期各城新推货量未见明显增长，按国庆假期推货水平对比前两月周均水平计算，20多个城市中，超过7成的城市，推货量对比以往周度没有明显变化（或有所缩减），仅广州、深圳、惠州、合肥、济南、西安、成都，7个城市新推货量水平录得“显著上升”，占比不足3成。
珠三角成交热点集中少数区域，新货去化率普遍在30%-50%。相较其它区域，珠三角本年国庆假期货量相对较多。但各区域【新货去化率】对比以往两月未见明显上升，广州白云、广州荔湾、佛山三水、惠州仲恺在各区域中成交表现相对更好，达到70%以上。其次是佛山顺德、中山西北镇区、江门蓬江，及惠州惠阳、大亚湾、惠城、博罗，去化率达到50%-70%。其余多个区域整体去化率在30%-50%左右 ，部分区域低于30%。
长三角/环渤海/华中华西各地市场总体平淡，黄金周市场热度下降成为市场共性，17个代表城市无一例外，只是下降幅度有所不同。其中，相当部分城市假期仅有个别区域/板块有新推货量，包括天津、上海、郑州、长沙、乌鲁木齐等地区，在购房者观望的同时，无疑当地房企亦在观望 ；西安、南宁、合肥市场不同区域间的冷热分化现象更为明显；武汉、成都两个“一二手倒挂”城市，近期整体去化效率正由顶部（大多数楼盘“日光”）向下走降（“日光盘”快速减少）；贵阳、长沙假期楼市受“国庆出游”的影响明显；南昌整体国庆市场处于下行降段，全市多个项目选择“让价走量”。
1）领先房企领先“让利”，调整库存优化布局
在多数企业“举棋不定”之际，全国领先企业已率先走量、调整库存、优化布局。
比较碧桂园、恒大、万科、保利四个领先企业，恒大、碧桂园实施“让价走量”的区域遍及全国多个地区，主要以“价格调整”消化库存、提高去化；万科、保利在对区域与走货方式的选择上，则更重视灵活性与针对性。
恒大“全国促销”遍及全国各地。在珠三角佛山、肇庆、惠州均有采用“价格调整”或“新盘低开”策略，在广州、深圳、东莞等地则以加大渠道或加大首付支持等其它方式走货。相较于在环渤海及华中华西的普遍实施以“价格调整”带动成交而言，其于华东区域则更倾向于以“特惠房”方式走货。
碧桂园亦于全国多个重点城市开展让利走货，但在方式上相较恒大更多使用“新盘低开”的方式。
碧桂园与万科在“大本营”(珠三角区域)，基于“土地储备能力”及“促销效率”，相较其它企业能够实施更多的“让利空间”，在珠三角区域对“促销措施”的使用相较其它房企更为积极。万科在珠三角区域的让利走货以一二线城市为主，而碧桂园则更多选择在三四线区域（肇庆、江门）让利走货。
万科在华东，以及华中华西主要以“新盘低开”配合“特惠房”和“加大渠道”的方式走货，其让利方式相较恒大与碧桂园而言“略显温和”。
保利属于在广佛先行“让利走货”的企业之一，其它“让利区域”主要涉及华东与北京。
2）各城“让利区域”统计：小让价难有大成效
基于对全国24个城市所有区域（包括所有房企的货量）进行全面扫描，可以得出最全面的区域走货情况分析。
从目前情况看，全国重点城市不同区域的让利幅度总体在【0%-10%】之间，仅少数城市的少数区域会超过10%以上的范围，主要的降价范围集中于城市外围的远郊及近郊区域，城区的让价幅度与降价楼盘均少于外围。
整体而言，小幅让价难有大效，【0%-5%】的让价幅度对成交的拉动作用并不明显，【5%-10%】的让价幅度在城区范围能够取得较明显的成交拉动作用，但对于外围区域成交的拉动效果仍然有限。
珠三角区域：包括广州、佛山、肇庆、珠海、中山均有区域有大范围的楼盘促销，5%以上的让利措施对广州/佛山中心城区的成交拉动作用明显，对中山成交的拉动作用帮助不大；珠海金湾红旗部分楼盘让利幅度达到25%以上，对成交的刺激作用十分明显；深圳、惠州目前的让利区域仍然较少；东莞主城范围有较多让利楼盘出现，让利幅度在10%-15%，效果显著，其它区域让利措施效果尚不明显。
长三角：更多的降价/让利区域出现在合肥，幅度普遍不超过10%，目前来看，成交效率不算理想；上海城区张江板块5%以内的让价幅度效果明显，其余外围区域普遍实施10%以内的让利措施，效果一般；杭州仅大江东有部分楼盘采取5%以内的让利，效果一般，其它区域未见降价迹象；南京江北、江宁、溧水三个区域的楼盘降价措施效果一般。
环渤海：让利区域主要分布在天津、济南的外围。天津远郊五区部分楼盘的让利幅度达到10%以上但对成交的促进作用尚不十分明显，环城四区部分楼盘采取10%以内的让价幅度，效果显著；济南除槐荫外，其余区域采取的让利幅度效果尚不明显。青岛楼市整体平稳，让利楼盘仅有轻微点数优惠。
华中/华西：武汉、长沙、成都、贵阳市场价格仍然较为稳定，仅有零星区域出现楼盘让利；郑州“城区”各域均有零星楼盘采取“让利”促销，以管城区部分楼盘让利幅度最大，达到25%，郑东新区与中原区部分楼盘让利幅度在10%-15%，去化表现良好；南昌则有包括新建区、青山湖等多个区域出现楼盘让利，幅度在5%-10%，青云谱、湾里、红谷滩楼盘让利措施对成交的刺激作用较佳；南宁让利楼盘主要在出现青秀、西乡塘及江南区，5%以上的让利对成交的刺激作用良好。
总体而言，经过整个9月与国庆假期的市场验证，“金九银十”旺期淡市已经板上钉钉。目前来看，房企小幅让利难以产生大成效。面对疲软的市场，后续只能通过“政策风向”或“加大让利”打破。
然而，相较于地产市场的“让利难见成效”而言，似乎经济景气带给置业者的信心更为重要。
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