【房地产版】政府工作报告

1. 落实农民工进城买房政策，居住证含金量很高

《政府工作报告》提到，“深入推进新型城镇化，今年重点抓好三项工作。一是加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件，建立健全‘人地钱’挂钩政策。扩大新型城镇化综合试点范围。居住证具有很高的含金量，要加快覆盖未落户的城镇常住人口，使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。发展中西部地区中小城市和小城镇，容纳更多的农民工就近就业创业，让他们挣钱顾家两不误。”

解读：2015年底，中央经济工作会议提出要通过加快农民工市民化，鼓励农民工进城买房来缓解库存压力，遭到各方质疑，称理想丰满，现实骨感。如今《报告》提出，放宽城镇落户条件，建立健全“人地钱”挂钩政策。将财政转移支付与农业转移人口市民化挂钩、城镇建设用地新增指标与农业转移人口落户数挂钩、基建投资安排与农业转移人口市民化挂钩，是调动地方政府吸纳农业转移人口落户积极性的政策机制。

此举为农民工进城提供了切实可行的政策支持。

2. 提高棚改货币化安置比例，因城施策去库存，建立租购并举的住房制度

报告提出，推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

解读：2015年政府工作报告的表述是“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举”，到2016年，“并举”不见了，直接就表述为“提高货币化安置比例”。如果实物安置为主，对房地产市场去库存没有太大意义，但货币化安置就不一样了。这是一个重要信号，政府通过加大棚改拆迁拆出需求，让被拆迁者获得资金补偿，到市场上购房，实现去库存。2016年的房地产市场“需求侧”，应该会有增量。

当前库存主要由供需不匹配造成。因城施策，意味着北上深等一线城市以及热点二线城市将被区别对待。接下来的房地产政策可能会从抑制二三四线城市土地供应、遏制一线城市及热点二线城市投机投资等方面着手，并取消不符合市场实际的政策。

租购并举，会加大落实购买商品房用于保障房的力度。对房企而言，租赁和出售是完全不同的盈利模式。今年，政府在租赁土地出让制度和税费费率和征收方式上可能会有新的政策出台，鼓励房企盘活存量。

3、全面实施营改增，试点范围扩大到房地产

报告提到，适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。今年将采取三项举措。一是全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。二是取消违规设立的政府性基金，停征和归并一批政府性基金，扩大水利建设基金等免征范围。三是将18项行政事业性收费的免征范围，从小微企业扩大到所有企业和个人。

解读：总体看，2016年房地产企业税费负担将进一步下降，提高企业利润和活力。

但并非如传说的那样，营改增之后，企业将加入抢房大军。企业买房，无论是出租还是卖掉，税负都比个人要高。“营改增”并没有从根本上降低这方面的税负。先看持有环节，租金收益部分要交一堆税：12%房产税，5%营业税，25%企业利润所得税（扣除房子每年折旧成本，但房子的折旧率非常之低）等。假设“营改增”之后，税负真的变低了，变的也只是5%的营业税部分，其他12%的房产税和25%的企业利润所得税还是没有变。税负变低的刺激，恐怕远远没有到“企业将加入抢房大军”的程度。

如果“营改增”之后，企业持有不动产的租金收益果真可以降低税负，地产商做长租公寓业务应该会更有动能。“营改增”之后，若要实现利润最大化或资产价值最大化，恐怕不是把房子都卖掉，而是适当留下少量房子自己持有——住宅项目也不例外。去年年底召开的中央经济工作会议，明确提出要“鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”。现在，是不是可以把“营改增扩大房地产行业”视为是这种“鼓励”真的来了呢？

4、 继续宽松的货币政策，降息、降准仍有空间

报告提到：稳健的货币政策要灵活适度。今年广义货币供应量M2增长13%左右，社会融资总额余额增长13%左右。

解读：2015年的政府工作报告中，货币政策的表述是“稳健的货币政策”，到2016年变成了“稳定的货币政策要灵活适度”，何谓灵活适度，第一，M2总量增速全年可能会超过13%甚至更多；第二，增速不会平均分布，根据经济局势的情况，阶段性的M2供应量、社会融资总额余额增速会突然提高。

今年广义货币的预期增长目标是13%，同比增加18.1万亿元。1月新增投放2.4万亿，还有15.7万亿元的新增额度，接近2015年全年水平。总体，今年的货币政策比去年更宽松，说明央行还有降息、降准空间。随着流动性进一步充裕，银行对首套2成首付和二套3成首付的积极性会上升，按揭利率优惠力度也会进一步加大。

5、积极推广绿色建筑和建材，打造智慧城市

报告提出，要加强城市规划建设管理。增强城市规划的科学性、权威性、公开性，促进“多规合一”。开工建设城市地下综合管廊2000公里以上。积极推广绿色建筑和建材，大力发展钢结构和装配式建筑，提高建筑工程标准和质量。打造智慧城市，改善人居环境，使人民群众生活得更安心、更省心、更舒心。 

本文综合克尔瑞、易居中国等内容。