住建部问责再起，政策不断加码趋严。
8月7日，住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产座谈会，会上提出要认真学习领会、全面贯彻落实习近平总书记在中央政治局会议上关于促进房地产市场平稳健康发展的重要讲话精神：“下决心解决好房地产市场问题”，“坚决遏制房价上涨”。同时此次住建部座谈会又重申房地产调控，并提出两大要求：一是加快制定住房发展规划，二是对楼市调控不力的城市坚决问责。回顾住建部5月集中约谈西安等12城之后，这些城市快速响应，“四限”加码，可以看出约谈效果影响之大，此次住建部又重启座谈会，并且措辞严厉的提出对楼市调控不力的城市坚决问责，显示出未来房价控制的决心。
01
70城房价环比连续37个月上涨
且涨幅趋于扩大
从国家统计局数据来看，截止2018年6月底，70城新建商品住宅价格指数已经连续37个月环比均呈上涨趋势。自2016年10月多城开启“四限”政策以来，除去2017年3月-2017年7月由于三四线城市房价过快上涨导致的一轮房价环比大幅上涨外，从2017年8月开始至2018年2月，房价环比涨幅均在较小区间内徘徊，环比涨幅在0.4%以内，但是自2018年春节后，70城房价环比涨幅一路走高，上扬趋势十分显著，6月环比涨幅高达1.11%，创下了2016年国庆节最严调控以来环比涨幅新高。
从6月份70城房价指数来看，其中有63城市房价环比呈上涨趋势，3城与上月持平，仅有4城环比下降。与5月相比，房价回调城市数量逐渐增多。总的来看，6月份新建商品住宅普遍回调，并且调整幅度趋于扩大化。由此可见，上半年房价上涨在6月份集中爆发，上涨幅度趋于增大。
02
上半年一二三四线城市房价均明显上涨
二线城市房价涨幅最显著
整体来看，进入2018年以来，各能级城市新建商品住宅价格环比均有所上扬，但一线城市由于限价政策执行力度较严，房价涨幅相对较小。具体来看，一线城市环比涨幅最高达0.63%，并且在2017年8月至2018年2月很长一段时间内环比涨幅均为负；2017年以来虽然二线城市较一线城市房价涨幅一直偏大，但在很长一段时间内，涨幅基本均在0.6%以内，但是受2018年开年以来多个二线城市开展人才抢夺战的影响，房价上涨的势头十分凸显，近5个月环比涨幅持续上扬，2018年6月环比涨幅高达1.4%，尤其以海口、济南等城市房价上涨最为明显，环比涨幅近4%；三四线城市在经历了2017年3月至2017年7月一轮快速上涨之后，涨幅逐渐收窄区域平稳，但到了2018年二季度房价抬头趋势依然存在，虽然没有二线城市表现那么明显，但到了6月，环比涨幅达到0.9%，不容忽视。
03
二手房价格走势与新房基本一致
尤其是二线和三四线上半年涨幅持续扩大
总体上看，二手房价格走势与新房基本一致，尤其是二线、三四线城市在2018年上半年价格持续上扬显著，但一线城市略有差异。一线城市二手房价格自2017年5月开始下降，环比连续下降8个月，直到2018年1月环比涨幅由负转正，在之后的5个月里，一线城市二手房价格持续上涨，尤其在5月，环比涨幅增至0.45%。究其原因，主要是因为一线城市新房供应长期处于低位，相当一部分置业客群被迫外溢至二手房市场，导致二手房显著升温，最终量价齐涨。但到了6月份，由于广州受部分热点区域限价放松的影响，新房成交创“330”新政以来新高，二手房逐渐趋冷；而深圳受二手房“三价合一”政策的影响，新房市场明显利好，二手房市场价格涨幅逐渐收窄，最终导致一线城市6月份二手房环比涨幅明显收窄至0.1%。
以北京为例，由于新房供应偏低，成交集中在二手房市场，从具体的数值上看，上半年二手房成交占比均占5/6，尤其是5月份，北京二手房成交量高达152万平方米，同比增长74%，创”317”调控以来新高。6月份二手房成交量虽然略有下降，但仍居于高位，究其原因，主要是由于北京大批限价房即将集中入市，一定程度上分流了二手房市场。就价格来看，上半年二手房价格趋于稳定；仅6月份在限价房的冲击下，二手房价格小幅下滑。
04
新房环比涨幅明显高于二手房
重点城市一二手房价格“差额”将逐渐缩小
根据70城房价指数绘制新房和二手房上半年的环比走势，结果发现：无论是70城总体走势，还是各能级城市房价环比走势，新房环比涨幅明显高于二手房，尤其是二线城市环比涨幅差额更为显著。究其原因，主要是因为上半年西安、天津等多个城市竞相开展抢人大战，户籍人口大幅增加，新房市场热度逐月攀升，房价环比涨幅十分明显，而二手房由于“性价比偏低”，价格相对趋于稳定。
分能级看，不同能级城市中均存在一、二手“倒挂”现象：一线城市中，广州倒挂现象在2018年上半年持续加重，受限价影响一手住宅成交价格始终保持稳定水平，而二手住宅成交价格逐月上涨，价差不断拉大；此外深圳6月首次出现一、二手倒挂现象，价差达到3627元/平方米。二线城市中，重庆则表现为一、二手住宅成交价格同步上扬，且两者价差逐渐拉近；武汉则一、二手房价差保持相对稳定，但近期新房均价逐月小幅下跌而二手房成交均价小幅上涨，两者价差有小幅扩大之势。
总体而言，面对连续37个月上涨并且环比涨幅创新高的房价，先有政治局会议下决心“坚决遏制房价上涨”，后住建部又落地问责机制，政策不断加码和趋严。但在目前市场整体供给偏紧的情况下，尤其在海口、武汉、重庆等库存不足4个月的城市，想保持房价“零上涨”，困难程度可想可知。
要实现房价“零增长”的目标，仅仅依靠高压政策往往治标不治本，政策稍有放松，往往会死灰复燃。因此，政府在着力调控、加强问责的同时，也必须做好住房规划，只有输堵结合，才能实现房地产市场的健康发展。重中之重仍要增加供给，尤其是在增加土地供给和稳定地价上面狠下功夫，控制好源头；二要加快发展租赁住宅市场，加大租赁住房供给，完善租赁住房制度，保障租赁群体的居住需求，减少或者延缓购房需求。另外，还要加强市场预期管理，利用房地产税等进一步遏制投机炒房行为，着力推动房地产市场的平稳发展。
本文转载自：克而瑞地产研究
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