中国最顶尖的城市，迎来百年巨变。
今天，当所有人的目光都聚焦在南北差距上时，很多人忽视了当下正在悄然兴起的变化——
北京对标华盛顿，上海对标东京，广深对标大旧金山的格局，越来越清晰了。
国家意志与市场力量的相互交织，深刻重塑着当前中国三大城市群的面貌。
随之上演的，将会是一场史诗级的人口迁移计划，GDP考核机制的调整，上亿民众的命运转折……
01
以前老有人说，上海会成为纽约、伦敦。现在越来越多的迹象显示，上海正在选择东京模式。
2013年，上海11号线羞答答的越过边界，伸入昆山体内6公里。这个历史性突破，让辽阔的大江苏，终于有了一个小角落与魔都实现1小时地铁通勤——花桥镇。
一些买不起浦西一张床的年轻人，把家安置在这里，每天像候鸟一样地铁来回。不过，双城生活只局限于这片狭小地带，再远就没有地铁了。
按照设想，11号本该与苏州的轨道网连成一体，直插苏州心脏。遗憾的是，中国第一条跨省地铁刚探出头来就戛然而止了，像是被击沉的巨兽一动不动。
上海的扩张野心，梦断花桥啊。
这一停，6年过去了。
最近，苏州S1号线开始施工，建成后将穿过苏州工业园区、昆山市区，牵起11号线的手。
沪苏轨道一体化突然加速的背后，是魔都正在谋划扩大势力版图。
5个月前，中国城市规划年会传出一个重磅消息，上海正连同江苏、浙江酝酿出台《上海大都市圈空间协同规划》，初步拟定覆盖上海、苏州、无锡、南通、嘉兴、宁波、舟山、湖州，陆域面积4.9万平方公里。
一个常住人口约6500万人的上海大都市圈呼之欲出。这是一种完全有别于过往的局面——
长期以来，上海奉行单中心思路，导致资源、产业、人口过度向圆心集聚。我们看长三角的热力图，上海是主中心，昆山、嘉兴、苏州等卫星城是次中心，彼此相对独立，各自分散，中间还留有大片的空白地带。
同样是土地紧张的东亚地区，东京湾的热力图却是长成这样的。
上海的人口分布呈现“圆心状”，东京则是“发射状”。这得益于东京都建设了密密麻麻的轨道交通，将周边的琦玉、千叶和神奈川县囊括进来，形成了一个半径50公里以上的都市圈。
有数据显示，东京都日间人口数约1558万人，夜间约1316万人，每天大概有240万人交通往返。
今天上海的常住人口已高达2420万，接近东京都的两倍。尽管早前魔都曾签下军令状，到2035年将人口控制在2500 万左右。但这几乎是不可能的事。
人口往超大城市聚集，是不可逆的自然规律。除非上海自我肢解，经济大幅下滑，否则迟早会突破这个天花板。
所以，上海效仿东京，悄悄布局了一场人口大迁移计划。
1 建设跨市轨道。上海11号线与苏州S1对接只是第一步，接下来，7号线也准备对接太仓市，17号线将西延到苏州吴江区。按照规划，上海要建成21 条城际线，规划总里程达到 1000 公里以上。除了地铁，一大波跨市域的城轨和高铁也在来的路上。
（打通省级断头路的大致位置）
2 打通省级断头路。上海与卫星城的毛细血管时有梗阻，有些地方看起来只有几百米路远，却好像天涯海角可望不可即。据不完全统计，上海正在打通11条跨省断头路，涉及到太仓、昆山、嘉善、平湖等。
3布局第三机场、在嘉兴盐城搞飞地经济、疏解非全球城市核心功能
……
上海膨胀的大幕已徐徐拉开。它展开庞大的触角，吞下毗邻的7个县市区。未来将会有越来越多的上海人，离开魔都分散在大都市圈内，形成双城生活。
从骨架到血肉，上海越来越像东京。
上海说要打造国际金融中心，但碍于体制机制，始终无法像纽约、伦敦一样，成为全球资本要素的控制中枢。
说要建设国际航运中心，地理条件却天然劣于马六甲海峡的新加坡，国际中转难以突破。
这一点，与东京何其之像。放眼全世界，能称的上全球城市的只有两个，伦敦和纽约。
上海虽然定位全球城市，其实内壳跟东京差不多，只是国际城市。它们都背靠本国的经济腹地崛起，成为本土货币和产品国际化的桥头堡。
它们在全球体系当中，对内服务的职能远大于对外控制职能。更多的是辐射内部，而不是全球配置。所以其金融中心、航运中心只是区域级的，不是全球级的。
此外，今天引领世界格局变动的无非是两股力量，金融和科技。伦敦和纽约凭借单一的金融属性晋升为全球城市，上海与东京却两手抓，都是综合性城市。
你黄局长有个判断，中日的世纪之争，谁赢谁败，并不是比拼两个国家的经济规模谁更高，而是看上海与东京谁更强。
上海人口是东京的两倍，面积是东京的三倍，但上海的GDP只有3.06万亿，仅为东京的1/2。
只有当上海的经济体量高过东京时，中国才能说真正超越了日本。
只有当上海的人均收入超越东京时，中国才能说碾压了日本。
上海与东京，未来必有一战。
02
中国向来有一南一北两个核心。当上海在膨胀的时候，千里之外的北京却在收缩。
曾经在帝都眼里，江南的富裕是资产阶级的买办留下来的。北京一度想证明，靠社会主义的优越性，北方也能成为全国经济中心。
所以，在很长一段时间里北京不甘心经济落后，收揽了非常多的资源。远的不说，近的有100万员工的首钢拔地而起，有北汽、奔驰、长安等整车厂鳞次栉比。
上海有的，帝都一定有。上海没有的，帝都还是有。好比这金融领域，管理中心在京，市场中心在沪，两者相隔十万八千里。每次汇报前，都先得在天上颠簸两小时。
经历40年的奋斗，北京的GDP大有赶超上海之势头。然而，就在这个关键的时刻，北京的追赶运动戛然而止了。
今天的北京，正在剥离经济色彩，强化首都功能——
赶人。停办民工子弟学校、腾退批发市场、以每天几千个足球场面积的速度拆除违建、给予货币补偿让直管公房退租。
疏解。外迁制造，零售，批发，运输，仓储等生态。疏解部分央企、金融机构、百强中学和三甲医院。设立北京通州城市副中心、河北雄安新区两个千年大计，作为中心城六区的泄洪区。
现在，中央给北京的定位是全国政治中心和国际交往中心。一个对内，一个对外，前者是服务于中央党政军的政务活动，后者是服务于重大外交外事活动。
在中心城六区的范围内，只要干扰到这两个核心功能，都会被中央开启离心机模式一一甩出。
在新版的城市规划中，北京只字不提“发展首都经济”，等于正式宣告了将经济中心交给上海。
最近甚至有传闻说，东城区、西城区会合并成中央政务区。这个说法的出现，恰好凸显了北京打造华盛顿的魄力。
话又说回来，经济要素的外流，其实也意味着GDP、地方税收的流失，会造成局部地区的经济波动。
这两年北京减税降负的力度很大，去年就为北京市企业减税约400亿元。房地产作为传统支撑行业，受调控影响也不好用了。未来一两年还有一连串的大事喜事，比如70周年国庆、冬奥会残奥会等等，支出非常多。
在这个关口上，减量运动就像是最后一根稻草。前阵子，北京市财政局局长在全国两会上公开喊穷，向中央要钱要支持。“北京正在面对城市减量发展带来的财政收入增速放缓问题，2019年应该说是收支平衡最紧的一年”。
北京市市长则在做政府工作报告时，呼吁政府要过紧日子，准备刀刃向内，先把三公经费砍掉20%以上再说。
中国当代史就是充满了戏剧性。过去，北京站在鄙视链的最顶端，睥睨众生，未来可能要倒过来，由全国各地来支援北京了。
但不管怎么样，京津冀版图站在了百年巨变的起点。
未来通州是北京，五环内才是首都。东西两城，则是大国的权力中枢。这个有着3000多年建城史、集合了中华文化的地方，将作为国家象征，向全世界展现中国力量。
到那个时候，帝都甚至有可能成为中国第一个不考核GDP的大城市。
03
在三大城市群当中，粤港澳大湾区的经济增长潜力可能是最大的。
京津冀讲究政治地位，长三角同质化竞争严重，大湾区则互补性特别强。香港是金融中心，深圳是科创中心，广州是商贸中心，澳门是休闲中心，佛山、东莞是制造中心。
放眼全中国，大湾区的分工专业化做得最好。加上这里有十分活跃的民营经济，高度完备的产业链条，品种繁多的金融工具。所以在过去40年里，内地9市飞速发展。
但是，这个囊括7000万人口的大湾区，涉及到两种制度、三种关税区、三种货币区……虽然都是中国的一部分，但货物、服务、资本、人员、信息之间仍然不能自由流动。
这里边有地方保护主义，也有顶层设计方面的龃龉。由于壁垒的存在，大湾区的发展逐渐走到了瓶颈。
于是，广深港卷起了袖子，大力拆墙。
这个地方，正在研究为符合条件的珠三角九市人员赴港澳开展商务、科研、专业服务等提供更加便利的签注安排。
这个地方，正在支持香港私募基金参与大湾区创新型科技企业融资。
这个地方，正在研究进一步取消或放宽对港澳投资者的资质要求、持股比例、行业准入等限制。港澳资本或许将逐渐被视为内资。
这个地方，正在研究外国人在粤港澳大湾区内的便利通行政策和优化管理措施。
类似的举措可以举很多。总而言之就是一句话，这里正在破除政治上的障碍，让市场起到基础配置的作用。
美国硅谷之所以能够称霸宇宙，其实就是建立在美国是一个高度自由化的国家。要素流动的门槛极低，便于孵化科技。
生产要素的流动自由化了，大湾区就能迸发出更大的协同效应，广深也可以更加方便的借助港澳资源，打造成中国的硅谷。
上海虽然也在发力科技，但魔都的经济格局，是国资、外资、民资三分天下，国有资本力量雄厚，这天然注定了上海的创新，会更多受到有形之手的牵制。广深的底色是民企，活力和效率自然更高。
随着墙拆掉越来越多，“广深科技创新走廊”的下一步，就是大旧金山的101公路。
一场好戏才刚刚上演。
04
中国的区域格局大转盘又开始重新转起来了。
三大城市群的百年巨变，会如何影响我们的房产投资逻辑？
如果你手里只有200万，要在哪里买房上车，环京，环沪，还是环广深？
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