近日，多地发布公积金新政。
2023年5月11日，郑州提出开展提取住房公积金支付购房首付业务。在此之前，合肥也提出自2023年5月23日起新建商品房可提取住房公积金支付购房首付款。
早在2022年以前，大部分城市是不允许直接提取公积金用作购买商品住宅首付款的，然而自2022年4月，福建省率先“撕”开这个口子后，迅速被多个城市效仿。截至目前，至少有1省37市在发布的有关政策中提及可提取公积金用于支付首付款及购房款。
从目前已经落实公积金支付首付款的城市来看，政策落地后，对部分城市有一定的拉动作用。
我们认为，在目前整体市场点状脉冲式复苏的背景下，未来地方调控政策将进一步松绑，尤其是需求侧，将以支持刚需和改善性需求释放为切入点，促进房地产市场企稳回升。
（一）
多地发布公积金新政，可支付首付款
2023年5月11日，郑州发布“关于购买新建预售商品住房提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知（试行）”，拟认购郑州市中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区（以下简称“市内五区”）新建预售商品住房，同时符合购房提取住房公积金条件的职工（包括买受人、配偶及共有人，以下简称“购房职工”），可以委托郑州住房公积金管理中心预提住房公积金支付购房首付款。自2023年5月18日起试行，试行期暂定为一年。
郑州住房公积金管理中心表示，新政是为了支持新市民、青年人等群体购房安居，减轻购房职工的首付资金筹款压力，充分发挥住房公积金政策效应。提取公积金支付购房首付款是住房公积金购房提取的优化业务。开通该业务后，如购房职工的住房公积金账户有足够余额，支付购房首付款时，不再需要借贷过桥资金。
在此之前，5月4日合肥发布“关于支持提取住房公积金支付购房首付款的通知”，缴存人购买合肥市（含四县一市）新建商品住房的，可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款。自2023年5月23日起执行，有效期至2023年12月31日止。
据不完全统计，截至目前，至少有1省37市在发布的有关政策中提及可提取公积金用于支付首付款及购房款。
从各地发布的提取公积金支付首付款的通知来看，其主要目的是为了支持刚性和改善性住房需求，减轻缴存职工家庭购买新建商品住房支付首付款的资金压力。
（二）
提高各地公积金使用效率，对部分城市有一定的提振作用
早在2022年以前，大部分城市不允许直接提取公积金用作购买商品住宅首付款。2022年4月，福建省率先“撕”开这个口子。
2022年4月13日福建省住房和城乡建设厅发布《福建省住房和城乡建设厅关于积极应对疫情影响促进住房城乡建设行业健康发展若干措施的通知》，增加购买新建商品住房提取住房公积金“预付制”，进一步减轻支付首付款资金压力，方便职工购买新建商品住房。
4月21日，福州住房公积金中心发布消息明确，持续加大购房、还贷提取支持力度。购房职工及配偶可申请购房首付款提取住房公积金，用来补足购房合同约定的首付款金额与预付首付款金额间的差额部分。
从福州2022年1月至今的市场情况来看，自2022年4月发布公积金可支付首付款政策后，福州商品住宅成交面积出现了一定程度的提升，并保持至7月。
不仅如此，据福州住房公积金中心5月11日公布数据显示：截止2023年4月底，本年度中心累计为缴存职工办理住房公积金提取业务21.73万人次，提取金额达43.56亿元，同比增长39.56%，完成年度计划39.56%。
与福州、厦门等较早启动提取公积金支付购房首期款的热点城市不同，南京一直到2023年才发布该政策的城市。
2月27日，南京住房公积金管理中心发布“关于优化南京市提取住房公积金支付购房款相关规定的实施细则”，支持提取住房公积金支付购房首期款，有效期至今年12月31日。
从南京的市场成交情况来看，作为强二线城市的代表，南京在市场前期透支的背景下，2022年以来市场表现一直不太理想。尽管政策持续放松，2022年全年出台各类利好政策27条，但收效甚微，全年成交面积也从1月起高位回落。
自2023年2月政策发布后，南京商品住宅成交面积从3月起出现了大幅提升，随后4月再次回落。
由此看来，该政策的落地短期内对部分城市的成交有一定的提振作用，长期影响还需观察。
（三）
利好刚需刚改市场，未来或有更多城市跟进
从部分已经实施公积金可支付首付款的城市来看，该政策对减轻首付款资金压力的效果明显，对刚需刚改市场有一定的支持作用。
郑州选择在这个时候跟进也与其市场表现高度相关。2023年一季度，郑州市场复苏明显，商品住宅成交面积从2022年底的低位持续攀升，一直升至2023年3月96.04万平方米，同环比涨幅皆超100%。
从具体成交结构来看，郑州回暖主要以刚需客群主导，但从目前的认购情况来看，刚需回调幅度也是最大的，盘点郑州的5月供应，约40万平方米，3160套房子入市，整体仍以刚需为主导，整体后期有很大可能面临供过于求的状况。
郑州在此时推出公积金可支付首付款政策，有较明显支撑刚需刚改市场的意图。
不仅是郑州，从目前整体市场来看，供求皆有转降趋势，2023年4月整体市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。
各能级城市均出现不同程度回落，一线成交相对韧性较强，二三线城市面临热度转降的局面，各城市环比跌幅跌多涨少，仅成都、西安等中西部城市行情独立。即使是武汉、天津、重庆等尚有人口优势的强二线城市，由于本轮行情主要依托刚需刚改自住需求驱动，随着低价房源去化殆尽，整体需求也进入阶段性疲软期。这主要源于行业信心尚未完全修复，前期积累的刚需刚改需求释放完毕所致。
在这背景下，我们认为，公积金政策放宽将成趋势，未来或将有更多强二线城市加入其中。
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综合来看，公积金可支付首付款政策不仅可以直接减轻购房者首付资金周转压力，刺激购房需求的进一步释放，同时还能提高公积金的使用效率，降低资金闲置成本。可以说是属于双赢的政策。
从未来政策趋势来看，中央政策将继续以稳为主，延续“托而不举”的政策基调，地方将以支持刚需和改善性需求释放为切入点，进一步解除购房限制、加大财税激励，促进合理住房消费，一线及强二线城市调控政策尤有放松空间。
本文转载自：丁祖昱评楼市
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