房地产作为一个产业链条长、影响范围广的产业，与国家的经济发展、社会形态、政策导向均有着紧密的联系，其中人口趋势和家庭结构是影响住房需求的核心因素，人口增长潜力决定了新房市场的发展空间，家庭结构的变化影响着未来住房产品的变化趋势。
在第七次人口普查中，我国人口呈现增速放缓、老龄化加快、城镇化不断深入、家庭规模小型化等特点。结合2010年第六次人口普查和历年抽样调查数据来看，近年来我国家庭户规模呈现持续小型化趋势，2020年户均人口缩减至2.62，家庭结构小型化趋势或将带动家庭户数量进一步增加，在我国人口总量保持相对高位的背景下，2010至2020年十年间，我国家庭户总量年均增长2.1%。若家庭平均住房需求保持相对稳定，家庭户数量的增加将对全国房地产市场规模形成有效支撑。
图：2010年以来家庭户总数、平均家庭户规模走势
注：2010、2020年为全国人口普查数据，2015年为1%人口抽样调查样本数据，其他年份为1‰人口变动调查样本数据。
数据来源：国家统计局，CREIS中指数据
家庭规模趋向小型化是一个复杂的过程，家庭规模变动深受人口、社会和经济发展等因素的影响。现阶段，我国人口流动加快、城镇化不断深入带来的“空巢老人”和“独居青年”增多，与此同时，随着社会经济的快速发展，人们生活水平不断提高，家庭观和婚姻观亦在改变，这些均成为影响我国家庭规模变动的主要因素。
图：2010年以来我国一人、二人户家庭占比走势
注：2010年为全国人口普查数据，2015年为1%人口抽样调查样本数据，其他年份为1‰人口变动调查样本数据。
数据来源：国家统计局，CREIS中指数据
近年来，一人户、二人户家庭占比持续上升，带动全国家庭规模缩小。据我国人口普查和人口抽样调查数据，我国“一人户”“二人户”家庭所占比率持续提升，2010年，“一人户”、“二人户”家庭占全国家庭总数比例分别为15%和24%，2019年该比例达到18%和30%。另外，2010年第六次人口普查统计的“一人户”家庭呈现两极化年龄特征，一方面是年轻人独居占比较高，尤其随着城镇化率不断提高，居民收入水平和生活水平的提升，青年独居人口占比进一步增加；另一方面是独居老年人数量和比例均有所提升，相比过去大多数与子女同住的老人生活状态，独老、老年夫妻独自居住的比例明显增长，近些年这一趋势仍在延续。此外，随着人口流动的日益加剧，因外出务工而带来的“一人户”数量亦保持增长态势。
图：2011年以来全国人口数量变动、全国婚姻统计数据变动
注：2010、2020年为全国人口普查数据，2015年为1%人口抽样调查样本数据，其他年份为1‰人口变动调查样本数据。
粗结婚率、粗离婚率为当年结婚、离婚人数与当年平均总人口数的比率
数据来源：民政局、国家统计局，CREIS中指数据
随着人们在经济上的进一步独立和生活质量的持续改善，人们婚姻观和家庭观有所改变，较晚的婚育年龄和较高的离婚率一定程度上带动家庭规模不断减小，特别是大中城市的年轻人，因其教育水平高、独立意识强，叠加较高的工作压力等因素，婚育计划延后，晚婚晚育成为常态。根据国家卫生健康委数据，2006—2016年，我国女性平均初婚、初育年龄分别从23.6岁、24.3岁推迟到26.3岁和26.9岁，20—34岁女性在婚比例从75.0%下降到67.3%。全国结婚登记人数连续7年下降，从2013年的1347万对下降至2020年的813万对，减少40%。随着适龄生育群体数量减少和生育时间推迟，出生人口规模有所收缩，平均家庭新生儿数量减小，导致家庭规模进一步小型化。
此外，十多年来我国离婚率水平不断走高，粗离婚率已经从2009年的1.35%上升至3.4%，更多夫妇由原有的一个家庭拆分为两个家庭，一定程度上导致全国家庭户数的增长。
人口普查数据显示，我国家庭规模户均人口数据从2010年的3.10人每户下降至2020年的2.62人每户，家庭规模小型化趋势明显，所带来的家庭户数量增长，或对房地产市场需求形成支撑。我们假设家庭户人口总量、平均购房需求等相关因素保持不变，只考虑独居、离婚等相关因素带来的家庭规模变化，测算家庭规模小型化变化对房地产市场需求可能带来的直接影响。
图：平均家庭规模和商品住宅销售面积相关性曲线拟合关系
注：2010、2020年为全国人口普查数据，2015年为1%人口抽样调查样本数据，其他年份为1‰人口变动调查样本数据。
数据来源：国家统计局，CREIS中指数据
结合过去20年家庭规模数据和当年房地产市场销售数据，我们对家庭规模和商品住宅销售面积数据进行相关性测算，相关系数显著为负，户均人口与商品住宅销售面积呈强负相关，说明平均家庭规模的减小一定程度上推动房地产市场住房需求的增加。在假设其他相关因素不变的情况下，以第七次人口普查公布的家庭户均人口数据为基准，家庭户人口总量为固定变量，则平均家庭规模每变动0.01人/户，将带来190万户左右的家庭户数量增长，按户均一套测算，即190万套的新增住房需求。
190万套的新增住房需求，以平均住房面积100平方米为标准测算，则新增1.9亿平方米的住房面积。值得注意的是，住房需求总量与商品住宅销售面积并不等同，相关群体除了选择购置新建商品住宅之外，还可以通过租赁等方式解决自住需求，随着我国租赁住房建设的不断加速，住房需求商品化比例将在过去两年高位上有所回落，根据中指研究院测算（参见“十四五”房地产市场趋势展望），未来五年住房需求商品化比例或将保持在70%左右，1.9亿平方米的住房需求或带来1.3亿平方米的新增商品住宅销售面积需求。即我国家庭规模小型化的户均人口数据每变动0.01将带来超1.3亿平方米的商品住宅销售面积。
表：平均家庭规模和商品住宅销售面积测算结果
注：标灰数据为统计局公布最新数据，其余为测算数据
数据来源：国家统计局，CREIS中指数据
根据人口普查数据，2020年末，全国常住人口城镇化率为63.89%，较2010年的49.68%提升了14.21个百分点，年均提升1.42个百分点，与2000-2010年相比，城镇化程度进一步加快，十年间加快0.62个百分点。根据“诺瑟姆”曲线，我国当前城镇化仍处在城镇化中期，且处在后半段。从发达国家发展历程来看，我国未来城镇化仍有较大空间。随着新型城镇化的深入推进，未来城镇化水平仍将保持较快提升速度，房地产市场需求整体仍有释放空间。
图：近十年人口流动数量、城镇化率变动
注：2010年、2020年均为全国人口普查数据
数据来源：国家统计局，CREIS中指数据
伴随着社会经济的持续发展、城镇化率的不断提高，城乡之间、城城之间人口流动率和人口流动规模持续增长，独立到大中城市发展的青、中年群体愈加壮大，这部分群体从原始家庭独立出来，在大中城市形成新的住房需求，原生家庭规模随之减小，全国“一人户”、“二人户”家庭占比或将继续提升，短期家庭规模小型化趋势难改，对全国房地产市场的销售规模仍将带来支撑。
图：2019年全国各省份家庭规模数据
注：采用2019年1‰人口变动调查样本数据。
数据来源：国家统计局，CREIS中指数据
分地区来看，中西部省份平均家庭规模相对较大，东部城市相对较小。2019年人口抽查数据显示，全国平均家庭户规模为2.92，其中多数中西部省份家庭规模高于全国平均水平，东部地区相对较低，各地区的生活成本、育儿成本、住房保障力度、家庭观念等因素可能是导致这一分布态势的主要原因。
图：近五年各线代表城市住房销售套均面积走势（点击试用中指·项目云，查看住房需求结构变化）
注：二线代表城市包括济南、青岛、成都、西安、长沙、武汉、重庆、南昌、合肥、苏州、南京、杭州、无锡、宁波、天津、厦门和福州；三线代表城市包括廊坊、东莞、泉州、绍兴、芜湖、赣州和扬州。
数据来源：CREIS中指数据，中指·项目云（点击试用）
家庭规模的大小一定程度上亦影响着城市住房结构的变化，家庭规模小的城市，住房更倾向于小型化，根据中指数据，2016年以来，一线及东部二线代表城市商品住宅套均销售面积呈持续下降态势，且套均面积均低于中西部二线代表城市和三线代表城市，2021年上半年，一线城市商品住宅销售套均面积为108平米，东部二线代表城市套均面积为113平米，而中西部二线代表城市和三线代表城市已接近120平米。未来随着家庭规模小型化趋势的延续，东部地区热点城市中小户型的需求仍有较大释放空间，中西部二线以及三四线城市改善型住房的潜力也将进一步释放。
受低生育率和人口年龄结构上移的影响，我国人口或将保持低速增长态势，人口增长带来的新增住房需求放缓。在此背景下，家庭规模小型化进程持续，家庭户数量保持增长态势，或将对全国房地产市场继续带来支撑。
不同地区家庭规模各异，人口流动性增强、婚后独自居住意愿增强、家庭观念改变等因素，或将进一步引导未来住房需求结构的变化，东部地区中小户型的住房需求、中西部改善型住房需求等均有释放空间，衍生出的高品质住房需求亦值得关注。
除此之外，随着我国老龄化程度的进一步加深，独老、老年夫妻独自居住比例或将继续提升，针对这部分人群的养老产品未来亦有一定拓展空间。
对于房企而言，应结合各地家庭结构变化把握不同地区的住房需求特征，打造符合当地真实需求的住宅产品，紧抓结构性机会。同时，在全国调控政策逐渐趋紧的大环境下，更要结合城市小周期积极营销，抓住市场窗口期，规避不确定性，加强市场及竞品监测，利用数字化工具科学决策。
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本文转载自：中指研究院
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