强化“房住不炒”，加快建立长效机制
7月中下旬以来，房地产行业政策纷呈，继国务院常务会议强调流动性合理充裕的表态后，中央政治局会议明确提出，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。与此同时，住建部公布20家违法违规房企及中介黑名单，自然资源部力推土地利用计划“增存挂钩”。下半年，房地产政策层面有哪些新动向？其对房地产市场将产生什么影响？
从“去杠杠”到着力“稳杠杆”
货币政策中性偏积极
政治局会议提到“外部环境发生明显变化”，集中体现于宏观经济仍存在较大下行压力，稳增长任务依旧严峻，提出“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”将是下半年宏观经济政策核心目标。财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用，重点聚焦减税降费等环节。另外，要把好货币供应总闸门，保持流动性合理充裕。联系到今年上半年，严控金融风险、推动去杠杆似有矫枉过正之嫌。
而下半年,金融“去杠杆”将向“稳杠杆”过渡，不再是一味追求“去杠杆”，而是把握好力度和节奏，助推实体经济杠杆率稳中有降。我们认为未来货币政策将中性偏积极，房地产信贷资金层面已出现宽松预期，购房贷款利率下行将是大概率。
“房价”或将是检验调控政策效果的
唯一标准
此次政治局会议直指房价，措辞也变得前所未有的坚决和严厉，从“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”，预示着对接下来的房价上涨”零容忍”。但会有什么措施才能做到房价不涨？以往的行政强制“限价”一刀切还是远水不解近渴的增加土地供应？
我们认为：具体调控手段还是坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序等四个方面。
一是调控政策主基调不变，所有调控政策都将围绕“房住不炒”定位展开，“四限”政策中长期不退出。联系到深圳连夜出台调控新政，涉及暂停企业购房，居民家庭新购买商品住宅限售3年等多方面内容。热点城市房地产调控政策将“查漏补缺”，严堵政策监管漏洞，着力抑制投资、投机性购房需求。
二是多部委各司其职、通力合作，提高调控政策落地的针对性、及时性和有效性。6月底，七部委在30城联合开展治理楼市乱象专项行动，住建部于昨日公布20家违法违规房企及中介黑名单， 直指哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、虚假宣传等房地产市场乱象。同日，自然资源部也力推土地利用计划“增存挂钩”，逐年减少批而未供、闲置土地多和处置不力地区的新增建设用地计划，并设立处置批而未供和闲置土地具体任务的奖惩机制。新的土地管理机制在于“用活增量、挖掘存量”，更好地实现土地集约化、高效发展，最大程度缓解热点城市供地压力。
土地供给、租赁住宅、房地产税等部分长效机制措施加快出台进行时
政治局会议再提房地产长效机制，措辞从“加快研究建立房地产长效机制”升级为“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。我们认为具体将会在三个方面加快出台具体措施：
一是土地供应要有供有限，对房地产库存仍在高位的城市，应大幅调降供地指标；对房地产库存明显不足、房价上涨压力大的热点城市，不仅要增加土地供应，还要加快供地节奏。
二是加快发展租赁住宅市场，当前租赁市场尚处起步阶段，相关制度建设仍有空白。近期，杭州、武汉等市相继出台租赁住房新政，杜绝以租代售、变相销售等违规行为，最大程度保障租赁群体的居住需求。
三是预计房地产税将在年内有实质举措，相关立法乃至试点工作有望向前迈进一大步，对房地产市场影响程度还要看具体的实施细则，当前并不会对房地产市场构成实质性冲击。
转载声明：本文转载自「克而瑞地产研究」。
鲁公网安备 37021202001357号
