房地产终于定调了！

（一）

昨天住建部在新闻联播中谈到：加快构建房地产发展新模式。
房地产发展的新模式，这个说法其实去年就有提出来了，但是具体是什么新模式呢？一直都没有一个明确的说法，大家都在猜测。
终于，前几天住建部部长倪虹接受央视采访的时候给这个新模式定调了。1、理念上：坚持“房住不炒”的定位；2、体制上：建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制：以人定房，以房定地、以房定钱。这意思就是未来的房地产供应要根据城市和区域人口流入流出情况来确定供给，不能像以前那样为了卖地，不限量供地。而且也要根据目前的购房群体需求去建房子，未来是改善时代，之前很多过时的规定都要一一调整。上个月自然资源部已经取消了限墅令，和郊区容积率1.0的限制，像深圳7090这些规定也会取消的。住房的供应一定是根据不同时代的购房群体去调整的。
最后一个以房定钱，这里说的是金融层面的，未来的房地产开发相对应的融资情况一定是相匹配的，像以前那样大水漫灌整个市场不大可能了。无论是房企还是房地产市场都会进入一条健康有序的慢车道发展。

（二）

3、在抓落实上，要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

如果说上面是规则的建立，那么三大工程基本上就可以理解为房地产发展的新方向了。随着商品房市场的发展脚步逐渐放缓，未来肯定要推出一些新的形态出来替代，这三大工程非常重要，所有人都要了解，基本上是未来楼市的红利，我已经很多次都说过了。工程1：城中村改造：年初提到，棚改2.0版本，但是仅限于特大城市，这个主要是为了改善城市的居住环境，和之前的棚改不一样。工程2：平急两用等基础设施：平急两用地简单来说就是平时用的上，着急时用得着，建设和城中村一样，也是主要集中在人口密集的超大特大城市。今年中央财政增发2023年特殊国债1万亿元，，“平急两用”设施就是其中的重要着力点之一，目前已经有城市开始投入建设了。工程3：保障性住房，这是本轮房地产新方向的重中之重，14号文件横空出世，被业界称之为“新一轮房改”。我也已经解读过了，基本上现在这些政策上的任何细节，我都公众号几乎全部解读过，所以他们说的话，我一听就能明白。保障性住房是用来解决好老百姓的住房问题，尤其是新市民、青年人的住房问题，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。关于保障房的建设，从14号文件来看，也不大依赖地方财政了，直接中央补贴和地方专项债。

未来保障房的市场份额将会逐渐扩大，今年上海的商品房租金下降，很大原因就是因为保租房供应量爆增，房租价格又是市场价的9折，大量供应下，直接拉低了上海的房租。年轻人的住房问题会随着保障房体系的逐渐完善将会被一步步解决，只要你愿意留在一二线工作，有社保有户口，房子总归是有的。当然咯，保障房归保障房，商品房归商品房，这是两个互为防火墙的市场，完全不相通。我之前也分析过影响了，房改利多一二线好房子，会越来越贵。利空几类差房子，手头还有那些垃圾房子的，赶紧卖（大家具体去看我之前文章的分析，不赘述了）。随着地价限价被取消，新房限价逐一取消，容积率别墅也不再限制，未来会出现更多适配富人群体的住宅。包括现在市面上的，次新且物业费偏贵的改善型小区等等不列举完，才能在新的房地产发展模式下价格更上台阶，而大部分的老破小，和三四线高层刚需房等等，大家该卖的还是得卖。尤其是老破小，居住舒适度大概率连保障房都不如。

（三）

这三大工程，从2024年开始，会逐步落地。所以我一直说，2024年是房地产一个非常重要的元年，今年很多都是纸面上的东西，明年从PPT上直接落地。今天还看到一些小道消息，说可能会提供一万亿元资金支持三大工程。如果属实，又是一个类似万亿国债的大计划。这个万亿，那个万亿，想想都知道，这次的刺激真的非常猛。
虽说是风声，但我个人感觉可能性还是非常大的；现在我们的经济恢复缓慢，楼市需求疲弱，加上十月份的信贷，金融数据低于预期，只能靠高层出手，通过财政政策去激活这个市场。既然现在住建部把三大工程提到这么高的位置，直接定调为房地产发展的新模式，那肯定会提供相应的资金支持。这一万亿估计最快年尾，最晚明年两….会也会推出。八九月份一连串的利好政策出台后，十月十一月是房地产政策的消化期，大家都在观察市场的走向。
数据能否好转？价格能否止跌？很遗憾，现实情况依旧不容乐观，成交情况整体都不好，以前我们总是希望通过各地的成交数据去评判整个市场环境。但今天我想和大家说的是，这一标准以后可能不再适用了。就像曾经我们的经济唯gdp论一样，逐渐转变到重质不重量，现在都要基于城市具体去分析，楼市大面积好转的可能性很低。后面我可能就聚焦讲头部30个的一二线城市了，其他城市我可能不太会说了。房地产也是一样的，经过二十多年的野蛮发展后，我们早就进入了一个不缺房的年代，只要你愿意，去小城市十万块都能拿下一套房子。所以未来房地产的发展模式随着大环境的改变也同时在不断更新着。对于我们普通人的启示，尤其是想要投资房产的群体，千万不要抱着一套房过一辈子这种观点。
每一代人有每一代人的住房需求，从老破小到小高层到电梯三房，到如今的大平层，大家投资房产一定要紧跟时代趋势走，识别出真正的优质资产。最后一句话告诉大家，是方向性的提纲掣领的话：不管你此刻手里有房没房，没有房要选对优质房产，是垃圾房产就尽快置换成优质资产，手握优质资产，未来无惧风雨变化。

本文转载自：樱桃大房子