导 读
1、百强房企单月业绩同比增长31.6% 2、近3成百强房企单月业绩环比增长 3、市场成交环比转降，仍好于去年同期
☉ 文／克而瑞研究中心
榜单解读
前言：2023年4月，重点30城成交环比回落，同比持增。分能级来看，一线成交韧性较强，二三线城市则面临热度转降，整体成交回调幅度大于一线，环比降幅达30%。
企业层面，TOP100房企4月单月业绩环比降低14.4%；同比增长31.6%，同比去年保持增长且增幅较上月进一步提升。累计业绩同比增幅自一季度转正之后，也进一步提升至9.7%。
整体来看，虽然2023年以来中国房地产市场止跌回升，但目前行业信心尚未完全修复、市场整体购买力仍处在历史相对低位。对于企业而言，“五一”假期房企仍需积极推盘、提升营销及优惠力度以促进成交去化。长期来看，不同城市市场将延续分化预期。
（一）
百强房企4月业绩同比增长31.6%
2023年4月，TOP100房企实现销售操盘金额5665.4亿元，单月业绩环比降低14.4%；同比增长31.6%，同比去年保持增长且增幅较上月进一步提升。累计业绩来看，1-4月百强房企实现销售操盘金额20499.2亿元，累计业绩同比自一季度转正之后，增幅也进一步提升至9.7%。整体来看，2023年以来中国房地产行业有修复预期，但目前市场整体购买力仍处在历史相对低位。“五一”假期房企仍需积极推盘、提升营销及优惠力度以促进成交去化。
（二）
近3成百强房企单月业绩环比增长
从企业表现来看，2023年4月招商蛇口、滨江集团、中国铁建等企业实现单月业绩环比增长，4月业绩环比增长的企业在百强房企中占比合计近3成；同时有近6成百强房企单月业绩同比增长。分梯队来看，TOP10梯队房企单月业绩同比增长的企业数量占比最高。其中，华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产等房企4月的单月业绩同比增幅均超过100%。此外，滨江集团、中国铁建、保利置业、国贸地产等企业4月的业绩表现也相对突出。总体来看，央国企以及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极地推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。
（三）
百强格局分化
TOP10门槛同比增长38.7%
从销售门槛值的变化来看，2023年1-4月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比显著增长38.7%至606.5亿元，TOP20门槛增长14.9%至259亿元；而TOP30房企的门槛则同比明显降低11.9%至145.1亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛也较去年同期微降至35.4亿元。目前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局将继续分化。
（四）
4月成交环比转降，仍好于去年同期
5月乐观预期止跌微增
4月楼市成色欠佳，重点30城成交环比回落，同比持增，绝对量与2月成交基本持平，前4月累计成交上涨27%。
分能级来看，一线成交韧性较强，自上月集中放量后本月小幅微跌11%，累计同比仍增21%。其中北京、深圳延续同环比齐增，深圳主要得益于供应放量，龙岗、光明等供应量基本都在10万平以上；北京则面临显著的供不应求，刚需热情不退，顺义、房山多个性价比较高刚需盘持续热销。上海、广州成交环比微降，热度略有回落，但同比仍保持增势。
二三线城市则面临热度转降，一方面整体成交回调幅度大于一线，环比降幅达30%；另一方面，各城市环比跌幅跌多涨少，仅成都、西安等中西部城市行情独立、环比持增。目前来看，回落较为显著的可分为以下三类：一是武汉、天津、重庆等尚有人口优势的强二线城市，本轮行情主要依托刚需刚改自住需求驱动，随着低价房源去化殆尽，整体需求也进入阶段性疲软期。二是长春、南宁、大连、昆明等弱二线城市，整体城市基本面欠佳，高库存问题难解，成交复归理性之后预期还将延续筑底行情。三是徐州、佛山、东莞等三四线城市，随着返乡置业、短期投资投机热情减弱，市场重新复归理性。
总体来看，4月楼市无论供求均迎来“拐点”，绝对量回归本轮行情启动2月时的水平。究其原因，行业信心尚未完全修复，前期积累的刚需刚改需求阶段性疲软所致。
展望后市，我们认为，刚需转弱、改善接棒是大概率事件，若房企能抓紧五一营销节点释放优惠，或是地方政府层面有一些利好性政策出台，整体成交还是可能稳中微增。不同城市预期延续分化行情：对于热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或将面临供给约束，整体成交还将平稳运行；而对于武汉、郑州、天津等前期低迷型城市，仍面临阶段性的调整期，成交短期内难见明显起色，而对于依托返乡置业驱动的苏北、川渝三四线热度还将持续下滑。
本文转载自：克而瑞地产研究
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