一
从1998年
取消福利分房说起
很多年来，随着中国经济的飞速增长和住房分配制度的变革，尤其是1998年6月取消了福利分房，房地产行业作为国民经济的支柱型产业，它的发展带动了建材、冶金、机械、化工、机电以及金融、旅游、商业、服务业等各行各业的发展，房价则随着市场需求，呈现出一路上涨的态势。
二
从1999年住房分配货币化
到2020年疫情的冲击
1、中国房价变迁史：一条近乎45°的曲线
观察1999年~2021年的全国新建商品住宅销售均价走势：2000年约2000元/㎡，2010年上涨到约4700元/㎡，2020年上涨到约9800元/㎡， 2021年上涨到11000元/㎡，10年翻一番，20年翻两番。但在实际生活中，远不止2倍，在一线城市中，更是远高于平均涨幅。
2、2020年的疫情冲击下，房价却“铿锵有力”
2020年初，突然爆发的新冠疫情，对飞速发展的中国经济、乃至全球经济，都带来了罕见的挑战，各行各业都突然被摁下了“暂停键”。当时，《中欧商业评论》针对995家中小型企业受疫情影响的调查报告数据显示，34%企业的账上现金余额只能维持1个月，33%的企业可以维持2个月，18%的企业可以维持3个月。
从历史角度看，疫情和经济危机均会对经济和消费者信心造成影响。如2003年的非典，以及2008年受美国次贷危机冲击，消费者信心快速滑落，但随后政府出台政策，拉动经济，消费者信心也得到快速恢复。
经济出现这么大的危机，作为支柱型产业的房地产，却并没有如很多人的预期，被摁下“暂停键”，相比于其他行业，反而走出了“铿锵有力”的步伐，出现了房价加速的新一轮上涨的态势。
三
从数据解读
新一轮房价上涨已开启
1、全国70个大中城市的数据
1）新建商品房
根据国家统计局在2021年的6月中下旬所发布的70个大中城市（包括了4个一线城市、31个二线城市、35个三四线城市）的房价变化。
今年5月，70个大中城市中，新建商品住宅的价格有62个城市同比和环比均出现了上涨。其中，一线城市同比去年上涨了6%，二三线城市分别上涨了5%和3.8%。一线城市一年6%的涨幅，实际上已经高于购房的按揭贷款利率，二线城市5%的涨幅，也高于相当一部分人的贷款利率。
2）二手房
70个大中城市中，50个城市是环比上涨，53个城市是同比上涨，也就是说，大约只有不足20个城市是同比或环比持平或略有回落。其中一线城市二手房的住宅价格同比去年上涨10.8%，二三线城市二手房的价格是同比分别上涨了3.5%和2.6%。如果涨幅变化在0.5%-2%之间，属于正常的房价波动，所以这组数字说明：新一轮房价上涨开始，而且呈现出一个特点就是，一线城市领涨。
由上可见，不论是新房、二手房同比环比上涨的城市的数量，还是同比上涨的幅度，不论一线二线还是三线城市，整体都呈现出明显的房价上涨的特点，房价上涨仍然是今天的主要矛盾。
不过，房价的涨跌变化会呈现出城市之间轮动的特点。所以，当你看到了周边城市都出现了明显的上涨的现象时，其实大概率上涨离你所在的城市已经不远了。
2、全国的所有城镇住宅的房地产市场数据
1）全国新建商品住宅的平均价格
以2020年疫情发生这一年的全国平均房价为一个节点，我们来看看2019年和2021年的全国平均房价的变化趋势。根据国家统计局的相关统计显示：
2019年，全国平均房价约9295元/㎡；
2020年年底，75城房价破万的同时，全国平均房价达到了9980元/㎡；
进入2021年后，1月全国平均房价破万城市由75城上涨至77城，截止5月底，全国平均房价达到了10817元/㎡，约1.1万/㎡，房价正式进入万元时代。而去年同期，2020年1-5月，全国平均房价只有9638元/㎡。
由此可见，购房需求并没有因为疫情而下降，房价也并没有因为疫情的挑战被“暂停”，反而“铿锵有力”地一路向前：相比2019年，2020年全国平均房价同比上涨7.37%；相比2020年，2021年1-5月全国平均房价同比上涨了11.22%。
2）房地产企业的土地拍卖数据
其实，很多投资者或者消费者，更多的关注在更直接的房价本身，因为不经历土地拍卖的过程，对土地的价格并不敏感。其实，羊毛出在羊身上，土地价格最终都会通过房价传导给消费者，它是房价构成中，一项比重极大的成本。
中国指数研究院发布数据显示，2020年，全国300城市土地出让金总额为59827亿元，同比增加约19%。一线城市土地供需两旺，揽金总额同比上涨逾四成，北上广深收金同比均上涨；二线城市供求同比小幅上涨，楼面均价基本持平。这组数据相信会让很多人吃惊，因为很多人可能没有想到，2020年的经济困难，反而推动了土地价格上涨，这个19%的涨幅，更是最近的5年涨幅最大的一年。
看到以上这些数据，可能很多人会想到近些年密集出台的房地产调控的政策，尤其是当下“房住不炒、因城施政”的政策以及在这个大环境下，国家对于一些市场过热的城市的适时预警、及时纠偏，在这样的情况下，房价还会涨吗？
我们可以回顾一下，历年几次大的调控政策及紧随其后的房价变化：
商品房制度确定后，2001~2003年，全国房价小幅上涨，2003年8月，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业。2004年开始，房价开始如脱缰之野马，全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口，直到2014年才稍有停息。这个房价飞涨的过程中，N多调控政策密集出台，包括但不限于：
2004年831大限提高拿地“门槛”；
2005年房贷优惠政策取消，新老国八条等政策陆续出台；
2006年房贷利率再次上调、国六条出台，出台二手房营业税政策……新一轮调控大幕开启；
2008年受美国金融危机影响，央行宣布“双率”齐降、系列新政支持房地产（个人首次购买90平方以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税、土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。）；
2009年5月开始为政策分水岭，在GDP保八的前提下，前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，尤其是地方政府可自主出台救市政策，对沿海一带楼市的推波助澜起到关键性作用。后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来。
2010年国务院出台”国十一条”、国土资源部再次出台了19条土地调控新政；
2011年，发布新“国八条”，上海、重庆房产税试点，加大保障性住房建设和供应；
2012年，全国40个城市住房信息系统联网；
2013年，调控进一步完善和加强，要求完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管（商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为）。
在这个过程中，虽然经历过严重的经济危机的影响，有过短暂的停滞，但是，房价却整体呈现“野马式”的飞涨，直到2013年的多重举措联合出台，才拽住这批“野马”的飞奔，房价稍有停息。
2016年以来，无论是城市层面还是金融机构层面，依然有诸多关于房地产的调控举措，但是实际情况依然是，虽然房价曾经出现过二三年的短期调整，但随后又开启了新一轮的房价上涨周期。
所以2021年，面对疫情过后仍然出现的房价上涨，引发了一个月内，包括上海、广州、深圳、杭州、合肥、郑州、福建南平等7个城市加码楼市调控等稳地价、稳房价、稳预期的政策。但从房价长周期的趋势规律来看，调控政策可能短期内对房价会有影响，带来一些波动，但大多数短期的波动都是一朵浪花，我们更应该关注的是影响房价的那些根本性的因素。
所以，我们要看到，房价进入到了新一轮的上涨周期，不管刚需还是投资，如果想跑赢社会财富的增长，更需要了解房价的变化趋势和规律，从数据变化中、从对市场的熟悉中，解读出关键的信号，该出手时就出手。
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