今天（7月14日）上午10点，国新办举行了新闻发布会，邀请央行高层对上半年经济形势进行了解读，其中有相当篇幅提到了房地产。让我们来看看，央行向楼市发出什么新的信号。
看点一：暗示了即将推出的新利好在谈到下一步楼市政策的时候，央行领导有如下表述：
考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
存在政策边际优化空间的，是限购、限贷、限价、限售、限售等政策。此前，二线城市普遍放松了限购，降低了认房认贷的门槛，很多城市取消了限售。目前仍然保留强管控的，是四大一线城市，和极个别强二线城市。
最近，前财政部长楼继伟建议，全面取消这些限制。虽然一线城市的各种限制短期内不会全面取消，但进一步优化、降低限制力度，是完全有可能的。
央行这样表态，意味着上述利好“可以有”。估计下半年，四大一线城市都会有不同程度的松动。此前北京提出过“一区一策”，相信这将是未来的方向。
从今天开始，深圳开始办理“双证合一”，全市9万套双证房将可以合并为4.5万套单证房，我昨天做过一个简单的推算，这4.5万个家庭的资产有望平均每户增长400万，深圳湾业主的房屋市值可能上涨1000万到1500万。
资产负债表的优化，将刺激这4.5万个家庭扩大消费。其中很多家庭还可以获得1个新的购房名额，而这些名额势必优先在一线片区限价新盘中“抄底”用，有望在下半年在深圳催生出新的日光盘。
深圳允许“双证合一”，本身就是一线城市优化楼市调控政策案例、先例，接下来相信北上广也会有一系列动作。
看点二：上半年居民提前还房贷大约2万亿
上半年，到底有多少按揭中的家庭提前还贷？央行一直没有公布具体数据。但今天发布会上透露了如下信息：
今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
另外根据央行此前公布的数据，上半年新增的中长期贷款为1.46万亿（下图）。
上半年，央行新发放了3.5万亿新房贷，但住户中长期贷款只增长了1.46万亿。假如我们把住户中长期贷款都理解为房贷，则中间差额是大约2万亿，这就是上半年提前还房贷的金额。
央行今天上午还透露：上半年，个人经营贷款新增2.3万亿元，同比多增7593亿元。
这同比多增的7593亿经营贷，一定有用来替换存量房贷的，属于打政策擦边球。对此，央行强化了监管，但很难完全杜绝，因为存量房贷的利率太高了。
看点三：针对房地产的定向降息，力度空前！
新闻发布会还透露：上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。6月个人住房贷款利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。
今年上半年的房贷利率，为历史最低点。整个上半年房贷平均利率，比去年同期下降了107个基点，6月单月同比下降了51个基点，都显著大于LPR利率下调的幅度（10个基点）。
这说明央行针对楼市实施了力度空前的定向降息。展望下半年，这种做法还会继续。
看点四：救房企，力度也很大！
新闻发布会透露，上半年，新发放企业贷款加权平均利率为3.96%，比上年同期低25个基点。
6月末，房地产业中长期贷款增长7.1%，比上月末和上年同期分别高0.2和8.5个百分点，增速已是连续11个月上升。上半年房地产业新增中长期贷款6287亿元，同比多增4590亿元。
2021年下半年以来，加大了金融支持保交楼，配合推出两批共3500亿元保交楼专项借款。设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资，有力推动各地项目复工建设。
去年11月以来，在“第二支箭”框架下，累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持。证监会优化房企上市融资政策后，已有多家企业获得股权融资支持。
展望未来，央行表示将继续支持房地产行业：下一步，人民银行将深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。
看点四：银行的房贷风险不大
在新闻发布会上，央行负责人还解析了当前银行房贷的构成和前景：
从银行房地产信贷结构看，房地产贷款余额一共是50多万亿元，其中个人住房贷款余额接近40万亿元，绝大多数是购房自住的，依靠家庭收入按月偿还贷款，不良率长期在0.5%以下。
对于已售未按期完工交付楼盘的个人住房贷款，由于按照现行法律规定，会优先保障购房群众利益，这部分贷款可能面临一定风险，但占总量的比重非常低、风险可控。
房地产开发贷款余额13万亿元左右，其中地产开发、保障房建设贷款余额大约6万亿元，还款有保障。开发企业承贷的大约是6-7万亿元，因为部分开发企业出现困难，不良率有所上升，但与银行贷款总量相比很小。
最后总结一下：
虽然过去两年，LPR利率下降幅度不大，但房地产行业、特别是个人房贷享受了超过100个基点的定向降息，力度空前。当前中国的最新加权平均房贷利率是4.11%，而美国则突破了7%，中美住房按揭利率出现了罕见的倒挂。
坊间普遍预测，下半年央行还会继续降准、降息，一线城市可能适度松绑楼市，楼市面临着新的利好。
本文转载自：刘晓博说楼市Pro
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