今年以来我国经济呈现恢复向好态势，两会定调“稳中求进”，但复杂多变的外部环境仍一定程度制约着我国宏观经济的恢复节奏，今年房地产市场的稳定性尤为重要。自去年底以来，高层多次强调房地产的支柱产业地位，“稳支柱”“促需求”“防风险”是2023年房地产行业的政策主题。一季度，中央和监管部门明确支持房地产行业的政策方向，持续落地相关举措，各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超180次，近期各地“因城施策”频次维持稳定，进一步稳定市场信心。
预计今年地产政策仍将以托底呵护为主，二季度监管部门和各地因城施策具备空间，需求端有望精准施策，结合人口变化、区域特点，针对性增加购房名额、降低首付比例、提高贷款额度、发放购房补贴等；企业端资金支持力度或将继续加大，“保交楼”资金和配套政策继续落实。
一、中央明确房地产行业支柱地位，防风险、促需求是重点
表：2022年末至2023年一季度中央对房地产定调
数据来源：中指研究院综合整理政策研究：https://www.cih-index.com/
去年12月，中央经济工作会议已经为2023年房地产政策定调，2023年2月，《求是》杂志发表了习近平总书记的文章，内容为总书记在中央经济工作会议中的演讲摘选，文章中进一步强调房地产行业在国民经济中的重要地位，指出“房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响”，因此2023年，稳定房地产对于稳定宏观经济至关重要。同时，文章强调支持住房改善等消费、“防范房地产业引发系统性风险”。今年两会政府工作报告亦强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”，整体基调与去年中央经济工作会议一致。整体来看，“稳支柱”“促需求”“防风险”是2023年房地产行业的政策主题。要稳定房地产，监管部门强调就要大力支持刚性和改善性住房需求，增加保障性租赁住房供给和长租房建设。而“防风险”中，化解优质头部房企风险、“保交楼”风险等是重要发力点，住建部部长倪虹在“部长通道”答记者问时明确指出要“防范化解房地产‘灰犀牛’风险，避免和金融风险、地方债风险交织，发生系统性风险”。各部委积极响应中央要求，一季度加速落地稳定市场的相关举措。年初，监管部门明确了金融支持房地产的四大政策方向，“需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策”；3月，倪虹部长明确2023年住房和城乡建设工作“稳中求进”，将在“稳支柱”“防风险”“惠民生”三个方面落实。
表：2023年一季度各部委发布的部分楼市相关政策
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➤居民端：支持刚性和改善性住房需求，强调因城施策、精准施策
2023年一季度，中央和监管部门多次强调在牢牢坚持“房住不炒”总基调下，要“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”。1月初，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，结合各个城市最新房价变动及时动态调整首套房贷利率，“因城施策”降低购房成本。同月，全国住房和城乡建设工作会议亦强调“因城施策、精准施策”“增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求”，“精准施策”成为需求端政策发力方向，此前住建部部长倪虹在采访中对精准施策提出更加具体的要求，“对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间”。3月，倪虹部长在“部长通道”接受采访时再次明确“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求，提振信心，促进房地产市场企稳回升、平稳健康发展。”
预计需求端精准施策将体现在针对不同人群、不同区域、不同物业类型的政策上。针对不同人群，2023年支持刚需群体的政策力度有望延续，支持改善性住房需求的政策有望进一步优化，促进以旧换新、以小换大的住房需求释放。另外，结合人口的最新变化，今年各地有望继续给予多孩家庭、老年家庭、人才家庭、产业人群更多的政策倾斜。针对不同区域的政策，主要指由于城市内部市场热度的分化加剧，未来一线及核心二线城市有望实施“因区施策”“一区一策”，库存压力大、市场低迷的区县有望迎来政策改善。不同物业类型方面，盘活非住宅存量、提高资源利用效率或是重要方向。与此同时，供给端政策亦有望精准跟进，如增加改善型住房需求的土地供应量、减少库存量大地区的土地供应等。
除此之外，3月底，自然资源部、银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求“实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展‘带押过户’服务”，强调各级相关部门“要高度重视，提高政治站位，将做好不动产‘带押过户’作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一”。监管部门顶层设计出台，且进一步强调“带押过户”的重要性，短期各地“带押过户”进程或加快。二手房“带押过户”的交易方式，可以一定程度降低交易成本、减轻交易风险，缩短交易周期，活跃二手房交易市场，促进换房需求加快释放，并进一步对新房市场形成一定支撑。
➤企业端：“四项行动”防范化解优质头部房企风险
去年11月“金融16条”政策发布预示着供给端政策的转向，随后金融端各项措施持续落位，修复企业端预期。2023年，防范化解房企风险是企业端政策优化主线，1月，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确“要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（‘第二支箭’）”，同时强调“要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划”，“开展‘资产激活’‘负债接续’‘权益补充’‘预期提升’四项行动”。
1月全国住房和城乡建设工作会议及3月倪虹部长在“部长通道”接受采访时均表示要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”及“精准拆弹”的方式，防范化解风险，在支持优质国企、民企改善资产负债状况的同时，对于出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规进行处置。
2月，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，进一步为企业改善资产负债表结构、降低杠杆率释放政策空间。3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，拓宽试点资产类型，以恢复和扩大消费为出发点，提出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。”REITs申报项目首次覆盖至商业不动产领域，为打通商业地产“投融建管退”全流程提供了方向，REITs的引入也有助于盘活商业地产存量资产，增强资金流动性。
表：2023年1-3月主要银行与房企签署合作协议授信情况
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表：2023年1-3月“第三支箭”支持企业股权融资进展
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➤保交楼：运用好保交楼资金，扎实做好保交楼保民生保稳定工作
一季度“保交楼”政策更加侧重前期政策的落实和跟进，加快资金投放。1月，央行、银保监会在银行信贷工作座谈会上强调“要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”，同时指出“运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具”。3月，在国新办举行的“权威部门话开局”新闻发布会上，央行相关负责人指出已经推出了3500亿保交楼专项借款，设立了2000亿保交楼贷款支持计划，短期来看，“保交楼”相关资金有望进一步加快落实。
1月，住建部部长倪虹接受采访时表示“用力推进保交楼保民生保稳定工作。落实城市政府主体责任，做实‘一楼一策’方案”。同月，全国住房和城乡建设工作会议指出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。短期来看，全国大范围推广现房销售的可能性相对有限，更多城市仍将采取预售制，因此为实现“保交楼”，预售资金监管或将保持规范、严格。
表：部分省市现房销售相关政策梳理
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➤租赁：加大保障性租赁住房供给和长租房建设，金融支持力度进一步增强
去年住建部在“中国这十年”系列新闻发布会上指出“要健全‘两个体系’，一个是住房市场体系，另一个是住房保障体系。保障体系更多的是政府发挥补位作用。”2021年6月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系，其中保障性租赁住房是解决新市民、青年人住房问题的重要手段，近几年，中央和地方持续出台相关政策支持住房租赁市场的发展，保租房公募REITs也实现落地。
2023年两会政府工作报告中指出要“加强住房保障体系建设，……解决好新市民、青年人等住房问题”。一季度，监管部门多次强调“加大保障性租赁住房供给和长租房建设”，2月，央行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，涉及加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面，共计17项具体举措，进一步加强了对住房租赁市场的金融支持力度。整体来看，住房租赁企业的融资渠道将进一步拓宽，融资成本有望降低，租赁住房项目也将更容易“算得过来账”，市场化住房租赁企业的供给积极性有望提升。
从供给量来看，2023年保租房供给仍将是重要工作。1月全国住房和城乡建设工作会议提出，“以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套(间)。”整体来看，今年保租房筹集规模仍将维持在较高水平，促进“租购并举”住房制度的加快建立。
表：2023年一季度中央和监管部门出台的部分租赁政策及提法
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除此之外，一季度中央及各部委多次表态要重视防范化解地方政府债务风险。2月财政部部长刘昆在全国财政工作会议上明确“要继续抓实化解地方政府隐性债务风险”，“要加强地方政府融资平台公司治理”。同月《求是》发表习近平总书记文章，强调“防范化解地方政府债务风险。要压实省级政府防范化解隐性债务主体责任，加大存量隐性债务处置力度，优化债务期限结构，降低利息负担，稳步推进地方政府隐性债务和法定债务合并监管，坚决遏制增量、化解存量。”从房地产的角度来看，近两年地方国资托底土地市场的现象愈发明显，加大了地方债务风险，在“防范化解地方政府债务风险”的政策的要求下，未来地方国资托底土地市场的现象或有改变。
城市更新对我国部分城市实现高质量发展起到了重要的推动作用，成为挖掘城市内部发展潜能、实现城市内涵式发展的有效路径。政府工作报告中明确2023年继续“实施城市更新行动”，全国住房和城乡建设工作会议强调“以实施城市更新行动为抓手，着力打造宜居、韧性、智慧城市”。住建部部长倪虹指出城市更新重点将在4个方面做工作，第一，持续推进老旧小区改造，建设完整社区。第二，推进城市生命线安全工程建设。第三，要做好城市历史街区、历史建筑的保护与传承。第四，要推进城市数字化基础设施建设。整体来看，城市在追求高质量发展背景下，城市更新长期将是未来扩内需、促投资、惠民生的重要举措，也为企业在存量领域加快探索新发展模式提供了新的思路。
二、各地“因城施策”支持力度不断增强，短期政策仍有空间
年初各地政府工作报告陆续发布，多地在政府工作报告中提及防范化解房地产风险，明确房地产领域的工作方向，指出要支持住房消费，并将在需求端、企业端、保交楼、住房保障等方面给予政策支持。今年以来，受部分城市政策已经“应出尽出”，以及春节后热点城市市场回暖影响，近期各地“因城施策”频次维持稳定。根据中指监测，2023年一季度全国有超百省市（县）出台政策超180条，各地政策多聚焦在提高公积金贷款额度、发放购房补贴等内容，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。
图：2022年以来各地因城施策频次
表：一季度主要政策类型出台频次对比
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从政策调控节奏来看，1-3月各地因城施策频率较为平稳，多个城市调控优化力度持续加码，进一步稳定市场信心。整体来看，一线城市房地产市场需求旺盛，调控以微调为主，如优化公积金提取、推广“带押过户”等；去年下半年开始二线城市优化政策力度增强，今年一季度多个城市继续跟进调整，多采取渐进式放松模式，如长沙限售调整为网签满4年即可出售、无锡限购放松范围扩容、济南放松三套置换及非本地户籍购房门槛等。三四线城市限制性政策基本放开，除个别城市外，整体政策调控优化空间有限，一季度多地迅速跟进降低首套房贷利率下限，公积金政策优化、发放购房补贴仍是各地促进市场需求释放的重点举措。
表：2023年一季度地方房地产宽松政策汇总（不完全统计）
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超30城下调首套房贷利率下限。1月，央行、银保监会已经建立首套房贷利率动态调整机制，对于房价持续3个月下跌的城市，允许其下调首套房贷利率下限，截至目前已有超30城调整首套房贷利率下限至4%以下。二线城市中，郑州、太原、厦门等首套房贷利率最低3.8%，天津可至3.9%，昆明首套最低利率3.95%。三四线城市中，广东江门、肇庆等城市取消利率下限，珠海、柳州、南宁等地利率最低至3.7%。
当前各地进入新一轮的评估期，根据2022年12月至2023年2月房价变化情况决定各地首套房贷利率是否调整，根据国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，本期新增贵阳、赣州符合利率下限调整条件，短期符合条件的城市有望继续下调首套房贷利率下限。
表：2023年调整商贷首套利率下限至4%以下城市名单（不完全统计）
图：2020年至今全国首套及二套房平均利率
数据来源：中指研究院综合整理
限购方面，部分城市持续放松限购门槛，如长沙对符合条件的人才和多孩家庭放松购房限制条件，济南对三套房卖一买一以及非户籍居民购房进行支持。多地缩小限购范围或放开限购政策，如沈阳、无锡等地将部分限购区域调整为非限购区域，荥阳、深汕特别合作区等地区放开限购。
1月18日，济南市进一步优化房地产市场政策措施，对限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年内在限购区域再购买1套住房。继续优化非本市户籍居民购房政策，非本市户籍家庭在限购区域内购房，不用再提供个人所得税或社会保险证明。
3月19日，无锡出台《关于进一步促进房地产市场健康发展若干措施的通知》，指出在无锡工作、但社保和个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明，可以在本市购买1套新房；长期在无锡居住符合落户条件可购买二套新房。将梁溪区、滨湖区、新吴区的部分街道以及锡山区的锡东新城、惠山区的惠山新城等商品住房库存偏高、去化周期较长的限购区域，调整为非限购区域。3月28日，沈阳印发通知，继续对和平、沈河、铁西、皇姑、大东、于洪等六区（不含二环外）实施限购政策，浑南区、沈北新区以及苏家屯区取消限购。
限贷方面，各地因城施策持续引导首付比例下行，如湖南省明确13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1个限购市（长沙市）的首付比政策下限为首套30%、二套降至40%。荥阳、济源示范区、漯河等多地优化贷款二套房认定标准，执行“认贷不认房”政策，即对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购房执行首套房贷款政策。
1月6日，据媒体消息，东莞市调整住房差别化信贷政策，全市不分区域统一政策，且不查房。即东莞市区（南城、东城、莞城、万江）和松山湖，执行和28镇区一样的政策，不再区分；不再区分普通住房和非普通住房；商贷首套首付20%，二套已结清或未结清30%，两套在供暂停发放贷款。
1月6日，据媒体消息，佛山市降低二套房首付比例，名下有且只有一笔房贷未结清，购买非普通住宅（144㎡以上）首付最低三成。
2月2日，贵阳印发通知，鼓励、引导金融机构执行首付20%政策，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。
公积金方面，2023年已有超50城对公积金政策进行优化，主要涉及降低公积金首付，提高公积金贷款及租房提取额度，支持公积金可提可贷、支付首付、商转公等政策。如亳州、马鞍山等地缴存公积金职工家庭购买新建商品住房时，可申请提取住房公积金支付购房首付款。
1月5日，乌鲁木齐发布《关于促进房地产业平稳发展的22条措施》，公积金最高贷款额度由70万元上调为80万元，二手房首付20%。支持一人购房全家帮。支持异地公积金“按月对冲”。
2月20日，扬州出台政策明确开展商业性住房贷款转个人住房公积金贷款业务，6月30日前住房公积金贷款最高额度阶段性上调20%。
3月22日，深圳印发《深圳市住房公积金贷款管理规定》，单人公积金贷款最高额度为50万元，双人90万元。首套上浮20%；多孩家庭及绿建二星可进行上浮。支持公积金全家帮支付老旧小区改造项目，商转公贷款可贷额度以商品住房进行抵押的，可贷额度不高于抵押物评估价的70%。
购房补贴方面，多地继续通过发放购房补贴等促进市场需求释放。此前各地购房补贴政策多以阶段性发放为主，2023年已有部分城市宣布延续执行2022年的购房补贴政策。补贴方式主要包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。
1月5日，乌鲁木齐市明确对首次购买130平以下新房的购房者补贴契税50%。
3月23日，重庆春季房地产暨家装展示交易会启幕，渝中、渝北、北碚和两江新区按照住宅10000元/套、非住宅2000元/套的标准予以补贴；江北、沙坪坝、南岸、九龙坡、大渡口采取直接补贴或消费券补贴等方式对购房人给予已缴纳契税额50%的补贴；巴南、重庆高新区等按照购房合同金额给予一定消费券补贴。
3月27日，盐城市发布通知，大专及以上学历人才或2016年后生育二孩的家庭，购房补贴契税50%，最高3万元；2021年后生育三孩的家庭，补贴契税100%，最高6万元。
带押过户方面，2023年以来全国已有超50城开展二手房“带押过户”业务，多个省会城市和计划单列市在列，如北京、长沙、大连等。在支持贷款类型上，多数城市支持商贷“带押过户”，如北京仅支持个人住房商业贷款,或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款。部分城市如大连、淄博等允许公积金“带押过户”。另有部分地区如东台、平顶山，将“带押过户”业务扩展至工业项目、商业地产等领域，进一步简化交易流程。
除了以上政策举措外，部分城市亦从放松二手房限售、优化预售资金监管、完善保障住房体系、放松商品房备案价格涨跌范围等方面优化房地产调控政策，修复市场情绪，以期提升楼市整体活跃性。
去年底以来，高层多次强调房地产行业仍是国民经济的支柱产业，因此稳定房地产市场及防范化解行业风险对于宏观经济的稳定恢复至关重要。年初以来，我国经济运行企稳回升，但经济回升基础尚不牢固，房地产市场恢复同样面临不确定性，当前部分城市在积压住房需求释放后，市场调整压力逐步显现，在稳地产目标下，预计二季度，监管部门及各地优化房地产政策仍有一定空间。
此外，值得关注的是，3月，住建部倪虹部长在部长通道接受采访中表示“对房地产企稳回升充满信心”，但市场企稳回升有一定前提，牢牢坚持“房住不炒”、大力支持刚性和改善性住房需求、防止市场大起大落、促进行业高质量发展的企稳回升是监管部门所期望的市场状态，因此市场热度回升的城市或地区，短期房地产政策优化的预期较小，而市场回暖持续性不足、调整压力加大的城市，需求端政策或继续优化。
短期来看，需求端政策仍有望继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开，并结合人口变化给予针对性政策支持，如针对多孩家庭、人才的住房需求，优化限购条件、降低首付比例、发放购房补贴等。同时，符合条件的城市有望进一步下调首套房贷利率下限，降低购房成本。另外，金融支持房地产的四大政策方向明确后，房地产行业的资金支持措施有望加速落实，继续加大对优质房企的支持力度，“保交楼”专项借款、贷款支持计划等有望持续落位，年内预售资金监管政策完善等亦是可预见的政策内容。同时促进租赁市场发展的政策也将进一步跟进落实。此前证监会已启动不动产私募投资基金试点、支持消费基础设施发行基础设施REITs，预计金融端的房地产长效机制也将持续完善。
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