导 读
部分城市短期升温、部分项目热销的现象，但难改总体市场下行调整的大趋势。
◎ 研究员 / 杨科伟、俞倩倩
开年以来，楼市大事件层出不穷，可谓“一波未平一波又起”：先是各地调控出现了不同程度的“松绑”，继而全国多城房价继续上涨、苏州土拍大热、南京千人抢房等消息也开始刷屏，究竟这些是市场的真实写照还是有个别极端现象，当前楼市又面临哪些新变化呢？
01
全国20城楼市调控已出现“松动”
“回暖”预期也非空穴来风
据CRIC不完全统计，当前全国约20城不同程度的放松了楼市调控，“因地制宜、分类调控”的特点更为突出，毋庸置疑，这也是开年来各地楼市“回暖”现象频频的重要推手。
以各地当前的松绑政策来看，多数城市还是以“放宽落户，松绑限购”来刺激短期市场需求。事实上，2019年以来，海口、广州、大连等6城纷纷调降人才落户门槛，南京积分落户新规甚至还提出购房面积满1平方米积1分，对楼市成交的“提振”效应可想而知，由此也不难理解“南京3000人看房大军踏平72家售楼处门槛”的购房热情了。其次，限价、限贷的放松也一定程度激发了房企对后市的信心，无锡、南京、蚌埠也相继传出了项目节后涨价的消息，这些涨价的项目以品牌开发商的精装项目居多，一方面有“立标杆”的作用，为当地整体的房价树立基点；另一方面也是瞄准了客户“买涨不买跌”的心理，尤其是改善型客群更愿意为高品质的产品服务买单。
虽然各地楼市政策出现了不同程度的“松动”，但主要还是因地制宜试探性的放松，整体“房住不炒”的基本面并未出现较大变化，尤其是结合各地的落户新政来看，本质还在于优化人口结构，以真实的居住需求带动本地楼市的发展。
02
苏州土拍揽金百亿也仅是特例
全国土地市场升温并不显著
从土地市场的表现来看，2月22日苏州节后首场土拍的表现可谓亮眼，7宗经营性用地规划建筑面积约62.53万平方米成功出让，累计土地成交总价98.26亿元，最高溢价率达42.78%。可是能否以偏概全的认为是土地市场的全面“回暖”，仍需数据佐证。
据CRIC监测，上周全国土地市场的确有所升温，重点监测城市的土地市场成交建筑面积达到了816万平方米，环比增长54%，同比则增加了11%；但依旧没有达到2019年成交量的周平均水平。成交金额为345亿元，环比亦增加了18%，同比却下降了19%；这也直接导致了整体楼面价的下行，下滑至4223元/平方米，同环比分别下跌27%和23%。
从整体数据的变化趋势来看，仅能得知全国土地市场在上周迎来了小幅回调，但能否形成上行趋势表现仍不明显，据此，我们可以看出城市间土地市场的分化也在逐步加剧，局部城市的回暖或许仅能代表单个市场的楼市“复苏”，对于整体的借鉴意义并不是太大。
03
整体去化水平保持低位
武汉、南京、环京等热点板块高性价比楼盘热销
从全国20个典型城市2月的项目去化率表现来看，多数城市的去化率依旧保持了下行趋势，仅有武汉、南宁、郑州、南京、深圳、常州等6城项目开盘去化率有了明显提升，这其中武汉、深圳本月去化率均高于近半年去化率的平均水平，由此我们不难看出，多数城市的整体去化率水平还是保持低位，诸如南京、武汉等城市节后的短暂回升也极有可能是因前期供应疲软所致。
虽然各城市整体去化率水平并不尽如人意，但还是有一些热销项目足够引起关注，通过筛选典型城市的去化率大于80%的项目，我们不难发现其热销的秘密无外乎以下几点：
一是处于供应相对稀缺的热门板块的高性价比项目依旧是备受刚需购房者青睐，比如成都的泰合新光华府、九龙仓时代小镇、保利大都会、优品道锦绣等项目基本都是以低于周边项目的售价达到了开盘即售罄的热销盛况。
二是针对部分购买力相对较强的二线城市，精装高品质的改善型住宅仍然具备一定的市场空间。典型代表为南京近期热销的中海城南公馆、高科紫薇堂项目，定位高端且户型也以140平米以上的大面积段为主，但仍取得了不错的销售业绩，也说明当前南京市场仍存在部分改善类需求有待释放。
三是多数房企为了加快出货，也采取了“小步快跑”的策略，以每次开盘不足百套的房源供应来实现较高的去化水平。长沙的大汉汉园、大汉月亮河畔，天津的龙洲道188号、鸿坤原乡半岛等项目都是因巧妙掌握了推盘规律而实现了热销。
综上，当前随着各城市楼市调控的试探性松动，局部土地市场的回暖以及部分项目价格回调，带来部分城市短期升温、部分项目热销的现象，但难改总体市场下行调整的大趋势。我们预判认为：
一是政策面基本维稳，“房住不炒”仍是主基调，但“因城施政、分类调控”的会更突出，未来财政压力较大的地方政府进一步“松绑”政策的预期相对强烈。
二是不同城市市场分化继续加剧：2019年核心一、二线有望低位企稳，市场表现将优于三四线，部分购买力透支、经济基础较差、缺乏人口支撑的弱二线和三四线城市将面临较大的去化风险。
三是在整体成交“转淡”的背景下，供应相对稀缺的、热点板块的高性价比项目，未来依旧会成为购房的热点。
本文转载自：克而瑞地产研究。
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