楼市再次迎来政策强心剂。
11月13日，据媒体报道，央行、银保监共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，内容涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六大方面共十六条具体措施。
消息一出，引发业内广泛关注，该项内容也被称为“金融十六条”。
在此之前，中国银行间市场交易商协会释放了“第二支箭”的利好消息：由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，释放出积极信号。而此次金融政策16条可谓是全国性的强力政策，对行业信心的恢复注入了强心剂，企业生存环境也将迎来较大改善，行业去杠杆的节奏不断调整变化，最终引导房地产市场“软着陆”。
具体来看，16条措施包括
1、稳定房地产开发贷款投放；
2、支持个人住房贷款合理需求；
3、稳定建筑企业信贷投放；
4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；
5、保持债券融资基本稳定；
6、保持信托等资管产品融资稳定；
7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”
专项借款；
8、鼓励金融机构提供配套融资支持；
9、做好房地产项目并购金融支持；
10、积极探索市场化支持方式；
11、鼓励依法自主协商延期还本付息；
12、切实保护延期贷款的个人征信权益；
13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；
14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；
15、优化租房租赁信贷服务；
16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。
一、房企生存环境改善融资”输血”推动经营”造血”
“保持房地产融资平稳有序”中涵盖了六条具体措施，对房企生存环境有了进一步改善，房企供给侧改革接近尾声。
我们梳理了部分核心内容：
2022年至今房地产融资政策不断，然而当前房企融资难的问题仍然突出。
近期，“第二支箭”等融资利好政策相继提出，优质民企融资环境确有改善迹象，涉及意向民企可向中债增公司提出增信需求，龙湖200亿元储架式注册发行获受理等，未来房企整体融资环境有望进一步改善。
首先，对国有、民营等各类房地产企业融资一视同仁，意味着民企融资有望实质性改善。与此同时，合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，即便是出险企业，优质项目同样能得到融资支持。
第二点也很重要，债券、信托等多渠道支持企业合理融资需求，加快“输血”短期经营困难的企业，实质性扭转房企融资困境。具体而言，为财务总体健康、面临短期困难的房企债券发行提供增信支持，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求等。
值得注意的是，通过支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，未来半年内到期的开发贷款、信托贷款等存量融资，可以允许超出原规定多展期1年，能够缓解企业短期偿债风险，帮扶企业通过自身努力改善经营困境。
房企生存环境迎来转变，通过融资输血，将有助于民企恢复经营“造血”能力，预计房企供给侧改革已渐进尾声，央国企、优质民企经营将逐渐回归正轨，问题房企仍将有序出清。而在此过程中，行业内的兼并收购发生将愈加频繁，优质企业有望收获业绩份额持续提升的良机。
今年下半年以来，“保交楼”成为第一要务。随着房地产市场陷入深度调整期，现阶段仍未真正见底，市场信心缺失乃是重要因素。
此次政策也专门就“保交楼”提出支持专项借款以及提供配套融资支持，具体来看包括以下内容：
过去几个月，尽管政策性银行启动2000亿元保交楼专项借款，南宁、湖北等多省市设立房地产纾困基金，但相较于显在及潜在问题项目庞大的资产规模，当下保交楼依旧面临严峻的资金困境。
未来保交楼纾困资金或将全面开闸，既支持政策性银行提供保交楼专项借款，又鼓励金融机构提供配套融资支持，甚至对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责，很大程度上将提升金融机构放贷积极性，实质性缓解保交楼资金困境。
在全面落实保交楼政策底线的情况下，行业信心有望进一步提升。
三、政策引导房地产市场“软着陆”
在“阶段性调整部分金融管理政策”中，明确要“延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排”。
具体而言，对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。
这对于房地产企业来说，也有很重要的意义。
这意味着房地产贷款投放或将边际改善，居民端支持刚性和改善性住房需求，房地产销售或将逐渐回稳；企业端支持合理融资需求，企业爆雷潮或将按下“暂停键”。
但目前来看，房地产行业去杠杆政策迎来阶段性调整，但整体主基调未变，严防房地产过度金融化、泡沫化，适度控制去杠杆节奏，最终目标让房地产市场实现“软着陆”。
四、政策红利下租赁市场规模将继续扩容
政策明确加大住房租赁金融支持力度，住房租赁市场有望迎来新一轮的政策红利。
其中，优化住房租赁信贷服务中明确，积极满足企业中长期资金需求；商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。
同时，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
政策利好之下，住房租赁市场规模或将继续扩容，尤其是人口持续净流入的大中城市，租赁市场规模将不断提升。对于房企而言，布局第二增长曲线时，根据企业自身情况，择机布局租赁市场或许是更好的战略选择。
房地产行业环境发生了根本性改变，短期内政策的核心在于稳地产。“金融十六条”，叠加近期一些积极政策，对行业信心提升注入了强心剂。
其中保持融资平稳有序，对于恢复优质民企的融资功能，支持房地产企业经营逐步回归正轨有很重要的信号意义，房企生存环境将迎来修复。
“二十大”之后房地产政策主基调仍继续坚持“房住不炒”，严防房地产过度金融化、泡沫化，房地产行业去杠杆主基调不会改变，未来政策端还将继续保障合理住房需求，落实稳地价、稳房价、稳预期。
本文转载自：丁祖昱评楼市
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