十九大报告之后，房地产进入新时代。
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”习总书记这段话讲完，引发全场最热烈、持续时间最长的掌声。
这段话非常重要，结合整个十九大，代表了什么？住房制度提到这样的高度，叫住有所居，原来我们提“居者有其屋”，居者有其屋还有个拥有的概念，现在是“住有所居”的概念。基本概念不一样了，这里边把居者有其屋拥有的概念变为住有所居的概念，这是第一。第二，多主体供给，多渠道保障，租购并举，三条基本制度。
对比以前的基本制度，我们会发现完全不同。大相径庭意味着什么？意味着房地产进入新时代。新时代最主要的标志，十九大报告说得很清楚：1、增长速度已经不是主要发展目标了；2、投资让位于消费，消费将起到未来发展的基础作用，原先投资是基础作用，现在消费是基础作用；3、生产将让位于服务；4、要素数量投入让位于科技创新。未来整个中国大调子就是这四个。
这个新时代从现在开始一直到2035年，2035年就是从2020年开始的第二个十五年。这十五年就达到社会主义现代化强国这个目标。房地产的新时代有五个要点：
一、新时代的主要矛盾
“人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，这是总的调子。原先是落后生产力和生产关系的矛盾。这个主要矛盾说了些什么事呢？怎么就跟房地产相关了？
1、消费升级已经发生，而且正在增长过程中。
老百姓对美好生活的需求，这个事已经发生了，而且正在增长过程中，这是前提。为什么说消费取代投资？因为主要矛盾就是增长的需求，这是发生的事。只不过没有好好满足，不充分未平衡地满足。
2、什么是美好生活需要？
个人理解，老百姓对美好生活的需求类似马斯洛需求层次三角：有基础保障，然后升级——尊重跟成长的需求，最终是自我实现。生活需求最基础的就是衣食住行学医养，按照习总书记说的，就是“幼有所育，劳有所得，老有所养，弱有所扶，学有所教，病有所医，住有所居”，这是最基本的美好生活的基础。美好生活升级那就是尊重和成长的需求，那是什么呢？社交、爱好、旅游、休闲、环境，这是美好生活的保障基础上继续升级的需求。最终是实现人生价值的自我实现的需求。
我认为房地产行业要重新构建，在住有所居的情况下，我们的美好生活需求到底是什么？不是拥有房子，那叫居者有其屋，现在叫住有所居。所居就是他有居所，而且这个居能够满足保障升级和自我实现，这是我们需求的一个重新定义，我认为这也是新时代最需要把握的方向。原先说刚需就是拥有一套房，现在刚需叫住，这个住要满足他最基本需求，同时要满足尊重成长。
举个例子，一个刚毕业的大学生来世联，原先说基本需求应该是在深圳买一套房，然后需求升级就是换大点的房，自我实现就是买套豪宅，这叫居者有其屋。现在不是，回到他的生活本身，保障就是衣食住行学医养，然后升级，房子是不是他的问题不大。他能不能满足于这些？假设他在惠州买套房，想满足这些确实挺难，他每天上班花三个小时，生活需求不平衡不充分。十九大之前，给人民群众的基本需求的定义可能都有问题，但现在回到了人民群众本身。
3、为什么发展是不平衡不充分的？
因此这个需求没被满足，为什么没满足呢？为什么发展不平衡、不充分？
I、产业升级没有跟上。目前整个一二线城市，换房子是市场的主力，为什么要换房？因为质量不行，设计、运营、负荷功能，包括我们的改造都跟不上老百姓日益增长的对美好生活的需求，产业需要升级。北京、上海、深圳都一样，市场主力从刚需已经变成了换房，为什么不是租购并举的呢？因为更没有，租个好点的社区，房子质量差，装修、短期租约也跟不上，整个就不配套，所以产业升级空间巨大。
II、地域不平衡。III、结构不平衡。IV、空间和内容不适配。大量房子、商业楼宇空置，不适配，年轻人还找不着好地方住，这个行业没有充分满足我们的消费需求。V、金融与消费不适配。VI、产品与价格与使用者不适配。
未来近二十年，政府可能会出台系列政策来解决这方面的问题，这是一个时代的转变。为什么说中国房地产步入有中国特色社会主义新时代？这就是十九大告诉我们的。
二、新时代中国特色的思想和基本方略
1、坚持全面深化改革
建设部部长在十九大的第二天被记者问，长效机制什么时候出？他说我们正在排时间表，但高压和严厉的调控政策是长期的。为什么？因为这个就是要坚持全面深化改革才能解决，否则解决不了。
为什么说调控是长期的、高压的而且是严厉的？因为：a、土地财政的改革和过渡是长期的；b、多主体供给和多渠道保障是长期逐步形成的；c、税收和金融制度的改革需要时间；d、城市基本公共服务需要时间落实。目前我们的宏观调控依然严厉、依然高压、依然长期，这个不会变。
I、土地从简单“自由竞拍”步入“基准竞投”
自由竞拍源于英国，英国是自由市场经济，价高者得，这套制度被香港拿去用。我们改革开放从香港学，这套制度在房地产旧时代跟我们的土地财政正好结合起来，并且对中国产生了巨大好处，完成了原始积累、资本化，然后有钱引进产业、修公路、修机场……一大半来自土地财政。
这个已经走了超过30年，这次宏观调控土地这一块，为什么要开始抽签？为什么又推出50年持有？为什么推出不分产权？为什么要限价？这跟自由竞拍制度不一样，而且可能还得查资金来源，为什么呢？因为我们可能会转向基准竞投制度，这个制度是德法欧洲大陆法系的一个土地制度，跟英美自由市场制度是不一样的。比如说德国，规定当地土地大概45%得卖给当地个人，不能卖给公司。
不管是英美还是香港都产生了集中度急剧加强。中国比他们还快。为什么？因为自由竞拍。德国也是不小的国家，国力也很强，但没有特别出名的开发商。德国是基准竞投制度，多主体供应。
这就是两个体系之间的转换，这种转换在中国会逐渐从土地财政过渡到修正的土地财政。有些地方就得学德国，德国叫历史基准竞投，评估等很多条件，看合不合适，大家决定。这些事将会在中国主要的一二线核心城市开始实施。一旦这样做，大规模的土地、大项目可能就主要集中在三线了，一二线大规模的完全市场化竞投要让位，这是未来中国房地产最重要的一个深化改革的方向。
II、多主体供应
什么叫多主体供给？原来我们唯一的土地供应方是政府，农民的土地想进入市场，不行，得政府先拿回来，先补交地价，然后政府先征地。为什么其他国家没有这套呢？因为其他的国家的政府没有权力征地。所以说房地产在过去30年对中国发展起了至关重要的作用。
从唯一的土地供应方变成政府、集体、企业和个人，因为农地又延长了30年，实际上可以视为农地无限延长。一旦这样，集体企业甚至个人宅基地都有可能进入市场。原先单一主体，现在变成多主体，那么政府就会从唯一的土地供应方，转变到同时制定规则，监督规范土地市场。因此我认为从集体土地用地，直接进入租赁市场开始，政府会不断出台不同的政策来适应，然后市场怎么监管，这个就是多主体供应，跟以前就不一样。
III、多渠道保障
原先唯一的保障就是政府，从保障房来说，那就有政府的人才公寓、集体用房、公有产权用房、公共租赁用房、个人租赁用房。多渠道保障，政府的职能是什么呢？把房地产的这一产权束拆分，拆成保障这个那个，规范市场。然后对市场租赁进行补贴，补贴房子就是公有产权，住有所居就给你租赁补贴。这就分为各种类型的，满足不同人民日益增长的美好生活需求。
IV、租购并举
租购并举最大的问题就是金融和税收制度，使得通过资本市场能够形成租赁的闭环。
这是我认为是中国房地产全面深化改革的最主要三项。
2、坚持以人民为中心
谁是人民？不能是炒房子的人。“要把人民对美好生活的向往作为奋斗目标”，而不以GDP为目标。我们理解的人民只能是以绝大多数中等收入以下的人民，满足他们。
十九大原话：“履行好政府再分配调节职能，加快推进基本公共服务均等化，缩小收入分配差距”，有房和无房在中国是最大的收入分配差距之一，严厉打击炒房，限制房地产交易，减少拥有者的持有收入。我认为是一个必然的选择，否则怎么缩小差距呢！
将来怎么生活？我党给我们描述出来了：“简约、适度，低碳、绿色的生活方式，反对奢侈浪费和不合理消费，开展创建节约型机关、绿色家庭、绿色学校、绿色社区和绿色出行等行动。”
跟房地产建筑相关的碳排放量占中国总碳排放量的40%，超过世界97%的国家，这么大。能不出台严厉的措施吗？目前环保影响到了原材料价格，未来环保会大幅增加建筑成本、改造成本，并改变我们的生活方式。因此现在大家做设计、规划、绿色住区、绿色建筑、绿色采购，这不是说一说的。很多制造业企业生产原材料不把这当回事，现在都不让开工了。中国已取代美国，成为全球环保的核心领导力量。
3、坚持新的发展理念
“创新、协调、绿色、开放、共享，新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”农业现代化节省出人口，进入新型工业化、城镇化和信息化的服务业，同步发展的概念取缔了“优先发展”。
建国时毛主席说优先发展重工业，那时候穷，全面发展咱们没资本；后来，邓小平说优先发展轻工业、农业，要先吃饱肚子，先挣着钱，先就业，然后各个城市都有了优先发展的行业。但这个理念不代表各个城市没有定位，而是以全面均衡发展为前提。
房地产，也是因为产业没发展起来，一般都是新城先规划，再修路，然后卖地，最后再引进产业，所以原先房地产是龙头，过去二三十年是这么干的。现在不是，城镇化的架子都已经搭好了，现在就是均衡的产业发展。那么房地产的角色，就从原先的三通一平的资金导入者变成产业发展空间的提供者，一定要把自己的角色定位好。
谁知道产业怎么干？原先谁都不知道，房地产也不知道。比如说新型工业化，化工工业园、汽车产业工业园等等，但是因为谁都没干过，房地产往前闯，干也就干起来了。但你到德国、美国、英国去，看那工业园是谁干的？没有一个房地产开发商，全是产业的龙头、巨头在干，比如化工品巴斯夫工业园、宝马工业园。
所以从这儿开始，房地产实际上就从领先所有产业开始进入配套，提供服务，是空间提供商。量大不大呢？依然是巨大的。但你的角色也开始变化，不再是产业的带动者，而是产业的服务者。因此房地产商转型做产业园，首先得是这个产学研的人，这个产业没搞过，这事凭什么干呢？
三、新时代的基本目标
小康目标和社会主义现代化强国，跟GDP统统没关系了。2020年，我认为跟房地产相关的就是四个战略：区域协调发展战略、乡村振兴战略、创新驱动发展战略和可持续发展战略，这是小康目标。
然后进入下一个15年，2035年我们要达到中等收入比例明显提高、城乡差距和居民生活水平差距明显缩小、基本公共服务均等化、生态环境根本好转这个目标，这就实现了中国梦。中国梦是什么呢？中国特色社会主义现代化强国。你说GDP多少，这事说不清楚，这就不可持续。
1、 什么是区域协调战略？
十九大这么说：“以城市群为主体，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。”以城市群为主体，怎么构建大中小城市和小城镇的协调发展呢？因为大城市比如说京津冀，北京为什么要搞雄安新区？实在是大城市已经那样了，必然要有这个举措，这叫城市群协调发展战略，主体是城市群，然后大中还得协调。协调就是产业转移，协调就是人口转移，否则怎么协调？原先中国城市不协调，就是县和县竞争，现在开始协调了。然后农村转移人口市民化加快，不加快转移人口，城乡差距和居民生活水平差距明显缩小这个目标，就很难实现了，所以和我们这个区域协调战略息息相关。
2、 基本目标的特点
第一没有GDP，第二强调协调和平衡，第三指出了实现的路径，新时代加快农业转移人口市民化是重中之重，否则根本达不成2035年这个目标。城市群，大中小城市协调，意味着城市群中小城市具有巨大的机会。机会在哪里？城市群的中小城市的巨大机会，也是房地产的巨大机会。
四、新时代的发展理念
新时代发展理念，怎么发展我党都说了。从“高速增长”到现在叫“高质量发展”，从高速经济增长变成高质量发展，这是主题，发展理念。怎么实现呢？
“优化结构”和“转换动力”，优化结构说得清，什么叫转换动力呢？动力就是钱，别的也说不清楚。钱的努力方向就叫转换动力，原先鼓励GDP，现在不是了，现在鼓励别的了，那就叫转换动力。
比如鼓励科技创新，就告诉你怎么实现。通过“质量变革、效率变革和动力变革”，重要的方向在哪儿呢？这都是习大大的原话：“实体经济、科技创新、现代金融和人力资源。”四大方向转换动力，因此我们认为对实体经济的关注和优惠会持续，科技创新也一样。
现在想一想，科技创新对世联也是极其重要的。世联在科技创新方面没那么强，比如我们的客户通数据化这方面虽然一直在进行中，但要奋起直追才行，否则世联金融怎么快速响应客户。
那么新的增长点和新的动能在哪里呢？中高端消费是新的增长点；创新引领是新的增长点和基本的动能；绿色低碳我认为会出台严厉的措施和补贴；共享经济，中国人口这么多不共享能低碳吗？比如说摩拜、OFO。共享经济在世联，世联空间、红璞公寓其实都是。现代供应链，供应链几乎成为每一个行业的核心，改革供应链，比如世联装饰；人力资本服务，人民是奋斗的核心目标，人是谁？人力资本服务。所以我们世联的人力资本服务，我们也要好好地跟上时代，引领我们这个行业，比如说合伙人计划等等激励措施。
五、新时代的相关要点
新时代还有相关的要点，都是十九大说的：
1、 关于宏观调控
“创新和完善”，原先创新就没太提宏观调控，现在是创新，不创新宏观调控的路在哪里，必须通过一系列的创新。“发挥国家发展规划的战略导向作用，健全协调机制”，什么叫协调机制呢？就是每个部门跟部门不协调、区域跟区域不协调、县跟县不协调。
2、关于“财产性收入”
“拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道”，“拓宽”，并没有说财产收入全给挡了，只不过不能炒房。所以说对房地产的管制，本人认为那就是财产收入，炒房是财产收入。拓宽是啥概念？拓宽有更多的财产性收入来源，比如P2P、比如租赁REITs的发行、比如资本市场的继续扩大……更多的品种也是拓宽。说拓宽包括PE、未来合伙人计划，比如说你当红璞的老板行不行？当然行，红璞给你打工，为你挣钱，这就是你的财产性收入。所以说在这方面的探讨，还应该持续而且加快，对老百姓的财产性收入，习大大指示要拓宽。
3、关于养老
“推进医养结合，加快老龄事业和产业发展”。这话你们听着好像没啥感觉，养老行业听了欢呼雀跃，为什么？因为定位为了“产业”，原先养老是事业，这次定义是产业。产业是什么？市场化，不市场化怎么产业？养老得挣钱，不挣钱咋干？一般来讲跟钱没关的叫事业，比如事业合伙人，意味着职业生涯就水平高，但跟钱相关的叫产业。所以说养老产业是房地产未来转型的一个重要方向。
4、关于金融
三件事：I、“服务于脱虚向实大主题”，不能脱实向虚，金融不能给人配资炒股，不能全是虚的，全盯着资本市场了，钱投到实业上就没多少了。II、“货币和宏观审慎双调控”。III、“守住风险底线”，目前中国如果说有风险，一个是房地产暴跌有风险，一个金融出现大面积提款困难、高现兑付。提示我们金融真的要按习大大说的做，因此未来货币实际上是中性偏紧的，双审慎调控。
中国未来20年，我认为是更加辉煌的20年。总结十九大，增长速度已经不是主要发展目标；投资将让位于消费；生产将让位于服务，尤其是房地产；要素投入让位于科技创新。抓住产业升级和区域、结构不平衡的矛盾，然后具体问题具体分析，新的空间内容时代开始了，这就是中国房地产进入了新时代。
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