导 读
1、淡季不淡，重点城市市场热情延续
2、百强房企单月业绩同比大幅提升
3、就地过年加剧城市分化行情
☉ 文／克而瑞研究中心
榜单解读
前言：2021年2月，房地产销售淡季不淡，“就地过年”使得低能级城市返乡置业需求受到影响，但热点城市购房高热度仍提振整体楼市。29个典型城市商品住宅成交面积环比下降40%，但同比增长223%，较2019年同期增长40%。TOP100房企单月操盘销售金额环比下降13.9%，同比增长155.5%，较2019年同期增长63.8%。中央与地产出台的供需两端调控政策趋于多样化，调控收紧仍是主旋律，新常态下，房企需要根据新的政策与市场环境调整投资、销售、融资等方面的经营计划。
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业绩：百强房企业绩实现翻倍增长
2021年2月，TOP100房企单月实现销售操盘金额7493.5亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期同比增长155.5%，较2019年同期增长63.8%。与1月相比，百强房企单月业绩环比下降13.9%。从1-2月的累计销售操盘金额来看，百强房企整体的业绩规模同比增长101.7%，较2019年同期增长56.3%。
2月份房企销售数据延续此前强劲增长的势头，主要是得益于一二线城市春节购房热情升温。虽然三四线城市返乡置业客群有所减少，但多个热点城市“春节不打烊”营销活动开启，使得热门城市从去年年底开始的市场热度得以延续。
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门槛：房企销售门槛值持续增长
2021年2月，多梯队房企销售业绩门槛值延续上月的增长趋势，相较去年和前年同期均有不同幅度的提升。TOP100房企销售操盘金额的入榜门槛33.2亿元，同比大幅增长169.9%，较2019年2月同比增长69.9%。
小房企业绩表现出较大弹性，而龙头房企保持高增速。TOP10房企销售操盘金额的门槛为343.0亿元，同比大幅增长147.8%。从各梯队门槛值相较2019年同期的增速看，TOP50房企的门槛值稍逊于其他梯队，增速41.1%；而TOP10房企的增速仍保持87.5%，高于其他梯队房企。
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企业表现：大中型房企增长动力更足
根据百强房企1-2月累计业绩相较2019年同期的增速，大中型房企的增长趋势更为突出。TOP30房企相较2019年同期业绩更好，其中过半企业累计同比增速超过50%。TOP31-50梯队房企中，17家企业相较2019年同期增速高于50%，占比高于其他梯队。
从百强房企单月业绩环比增速来看，百强房企中，有42家业绩环比降幅超过2成，根据往年经验，春节前后房企业绩走弱是普遍现象。与此同时，有18家百强房企业绩环比增速高于20%，表现出较为强劲的增长势头。
中小房企业绩更具弹性，主要是因为项目数量较少、分布更加集中。1月份以来多个城市地产调控政策因市场过热而收紧，市场热度逐渐消退但仍有余温，而三四线返乡置业需求受限，因此，一二线城市推盘量较高的房企继续受益，中小企业因为基数较低，增长更为明显。热点城市推盘集中的规模房企也表现出强劲的增长势头，深耕杭州及浙江省内的滨江单月业绩环比大幅增长182.5%。
春节期间，恒大、富力、雅居乐等房企组织了广泛的联动营销，招商、金科、阳光城等房企推出线上互动活动，房企营销仍保持较高的热度，充分利用节日人气抢占市场，为业绩增长添砖加瓦。
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2月，房地产市场淡季不淡，29个重点监测城市商品住宅成交面积如期回落，环比下降40%，但受去年同期极低基数影响，同比增长223%，较2019年同期也增长40%。
具体而言，一线城市市场进入传统的销售淡季，供应显著缩量，成交环比下降53%，但较2019年2月增长103%。各城市成交仍保持在相对高位，较2019年2月均实现较大比例增长，北京和上海更是翻倍增长，真实反映市场淡季不淡。
25个二三线城市市场整体走稳，房企供货力度显著放缓，成交如期回落但并未失速，环比下降37%，但较2019年2月增长34%。城市分化加剧，7成以上二三线城市成交好于2019年同期，杭州、宁波、南京等热点城市更是实现倍增。尤其是杭州，因春节假期就地过年人数大幅增多，房地产市场反常性迎来销售窗口期，成交继续高位保持，较2019年2月增长两倍有余。南宁、昆明、郑州、长春等市场持续转冷，成交均不及2019年同期。典型如长春，受限于东北三省疫情防控出现反复，房地产市场急速冷冻，成交较2019年2月腰斩。
各区域市场持续分化，长三角地区市场热度惯性延续，得益于就地过年人数增加，上海、杭州、合肥这类一二线城市市场成交明显好于2019年同期。徐州、盐城等迎返乡置业潮，成交持续高位运行。粤港澳大湾区市场进入销售淡季，房企大都在积极备货，蓄力三月“小阳春”行情。受此影响，广州、深圳、佛山、东莞等供应显著不济，但成交仍好于2019年同期，市场热度依旧不减。中西部地区市场持续分化，成都、武汉、长沙等成交仍处相对高位，较2019年2月均实现正增长。受极低供应影响，重庆、西安等成交较2019年2月明显逊色，郑州市场下行压力加剧，成交降至历史低位。
2021年春节返乡置业不及预期，三四线城市返乡客群占比跌至12%，同比减少12个百分点。即使如传统人口输出的中西部地区三四线城市，春节期间返乡置业占比仅达到16%，较历史高峰期占比30%-50%相差甚远。
展望未来，3月房地产市场有望迎来难得的销售窗口期，届时房企将显著加大供货力度，成交也将明显回升。
22城集中供地或将导致新房集中供应潮和空窗期的交替出现，扰动住宅市场供求关系，加剧城市分化。对于上海、深圳这类成交取决于供应的热点城市而言，楼市成交或将周期性剧烈波动，极端情况下楼市供求主要集中在个别月份，其他月份供应持续低位运行，挤压购房需求外溢至二手房市场。
对于沈阳、长春等供远大于求的压力城市而言，集中供货或将进一步加剧市场去化压力，新开盘项目去化情况或将取决于企业能给到的优惠力度，打折降价、送车位、去精装等趋于常态化。为了达到错峰供应，争取一个较好的销售窗口期，房企或将抢工期，竭力压缩从拿地到首次开盘周期，并向3个月的极限靠拢，高周转也将成为房企开发能力的“基本功”。
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2021年，“就地过年”不仅短期改变节日房地产市场活跃度，更将影响房企全年经营计划。往年春节，三四线城市必然迎来返乡置业热潮，这也是支撑人口流出型城市楼市的重要刚需力量。连续2年受到客观环境的限制，返乡置业需求走弱，使得房企在部分区域销售压力增加，去库存能力减弱。不同城市市场分化加剧，将会对房企投资、销售、融资等多方面产生影响。
在销售方面，房企需要更有针对性的营销策略。在一线和核心二线城市，随着各地政府调控政策的陆续升级与完善，通宵排队、万人摇号等现象将会降温，但购房人群活跃度仍有望维持，房企需要发挥品牌优势，积极供货推盘，提升周转效率。在竞争激烈、需求不足的低能级城市，房企需要制定合理的定价策略，加强渠道建设，及时调整价格优惠抢占市场份额，实现快速去化与回款。
在投资方面，城市与项目研判的重要性上升。热点城市楼市热度传导至土地市场，房企拿地需求强烈，竞争也更加激烈，今年以来多个城市热点地块在土地拍卖中达到最高限价后进入摇号阶段，摇号参与方超百家已是普遍现象。22个核心城市或将集中供地，房企的规模效应得到凸显，资金量大、融资渠道通畅的房企将获得更多机会，行业集中度将进一步提升。与此同时，高地价高溢价同时也代表着风险的上升，房企需要精选城市与板块，更好的平衡销售规模与经营利润的关系。此外，摇号政策使得土拍结果的偶然性增加，土地储备不足的房企需要积极与资源充足的房企合作，实现优势互补和风险分散。对于人口净流出的城市，房企需要更加谨慎，但是仍可以在人口基数大、城市化空间大、地理位置佳的板块拿地，同样可以实现快速周转。
在融资方面，房企也需要提升资金的使用效率。随着货币政策回归常态化，市场流动性相较去年趋紧的趋势仍将持续，2月份金融机构“两道红线”既因行施策后，因城施策也开始落地，再叠加22城集中供地导致的房企开支节奏的调整，一定程度上对其资金统筹管理能力提出了更高的要求。房企既需要完成去杠杆任务，也需要保证经营投资的正常进行，现金流管理价值凸显。新常态下，房企需要加强对融资节奏、融资渠道和融资成本的把控，从而保持经营发展的韧性。
排版丨鸟姐、太阳、陆笑
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