政策篇、行业篇、土地投资篇、城市篇、产品篇
一、政策篇
上半年定力稳刺激弱
下半年加力预期渐强
2023年上半年，中央积极表态房地产以引导市场预期修复，优化集中供地等制度以适应当前市场环境，金融层面降准降息稳经济，房地产供需两端也将受益，政策支持居民信贷及房企融资但效果不彰。地方117省市188次放松政策，二季度以来政策力度、频次双减，杭宁等实行一区一策，多次调整限制政策实施范围。二手房“带押过户”全面推进，但基于五方面共性原因，落地执行效果不及预期。
展望下半年，预计接下来稳增长政策将接续加码，降息拉开新一轮货币宽松序幕，财政支持也将协同发力。而房地产政策方面，我们认为中央层面仍将保持一定战略定力，类似“930”、“330”那样全国统一的重磅刺激或许不会重现，以防市场出现“大起大落”。地方政策持续放松，考虑到核心城市政策工具更充足、松绑的余量更足，且复苏动能也在转弱、内部存在分化行情，地方松绑主力军或由弱二线和三四线城市转为核心一二线城市。
01 中央定调“防风险、促需求”，保持稳定且限于“托而不举”
除了积极表态外，上半年中央层面并无实质性的重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序，政策力度限于“托而不举”。
1月5日，央行、银保监发布房房贷利率动态调节机制。赋予房价连续3个月下跌的城市首套房房贷利率下限自主调整权，在去年9月的房贷政策的基础上，实行入围城市季度性动态调整，并设置了房价三连涨的退出机制，意味着更多城市能从中受益，且政策“既管冷又管热”。
2月3日，自然资源部优化完善集中供地政策。调整的重点在于取消全年供地次数的限制，以适应当前楼地市环境，地方供地可以通过优化供地节奏、强化公开信息披露积极引导市场预期，企业资金压力也将有所缓解。
5月8日，住建部、市监总局共同规范房地产经纪服务。包括合理确定经纪服务收费，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。新规有助于降低二手房购置成本，提升二手置业积极性。
02 落地降准降息稳地产同步受益，但居民信贷及房企融资效果不彰
上半年，金融对房地产支持主要体现在几方面：第一，利率下限动态调整叠加LPR下调，共同带动房贷利率下行。一方面，房贷利率下限动态调节，超百城下调或取消房贷利率下限。另一方面，6月20日，5年期以上LPR利率下调10个基点至4.20%，这是既去年8月以来LPR首次调整。
第二，下调商贷最低首付比例，多数城市已放宽至底线。上半年共有17个省市调整首付比例，多数不限购城市和部分限购城市的非限购区域最低首付比已降至首套房20%、二套30%的底线。
第三，全面降准，央行决定于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5500亿元，降准有助于缓解银行资金成本压力，房地产供需两端也将从中受益。
第四，融资等方面政策支持，1月，央行、银保监会强调综合施策改善优质房企现金流，有关部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。2月，证监会放宽境外募资等限制，启动不动产私募基金试点工作。3月，公募REITs审批流程得到优化，适用领域拓展至商业地产。4月，发改委发文，消费基础设施纳入公募REITS，支持民间投资项目发行。5月，国资委发布通知，央企年度发债计划与市场注册额度不挂钩。
但居民购房贷款需求依然偏弱、房企整体融资环境仍不容乐观。1-5月各月住户中长期贷款占新增境内人民币贷款的比重始终处在20%以下低位。前5月80家典型房企的累计融资总量为2623.7亿元，同比减少27.3%，5月，典型房企融资规模环比减少56.4%，同比减少60.4%，并创下了2020年以来单月新低。
03 地方117省市188次放松政策，二季度政策频次、力度双减
2023年上半年，117个省市188次松绑房地产政策。从时间维度看，一季度政策持续放松，而二季度以来地方政策频次、力度双减，频次上，环比下降15%，相比去年同期下降约6成；力度上，以公积金等弱刺激政策为主，四限松绑仅16次，环比近乎腰斩。分城市来看，15个城市“救市”更为积极，上半年出台过3次以上宽松性政策。
从政策内容来看，需求端主要包括六方面：第一，广州、长沙等14城放松限购，例如广州南沙区非户籍购房社保要求由满5年改为满3年。第二，青岛、合肥等18省市放松限贷，青庐均调整非限购区域首付比例，首套最低20%、二套最低30%。第三，深圳、贵阳等7城放松限价，比如深圳二手房指导价仅作为参考，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。第四，郑州、厦门等8城放松限售，郑州主城四区限售期限由取得产证满1年改为网签、契税缴纳、不动产登记任一满1年，常州等更是取消限售。第五，上海、广州等101省市放松公积金贷款，提高贷款额度定向支持多孩家庭购房、允许“既提又贷”支付首付是近期公积金政策的主要发力点。第六，北京、南京等37省市财税托市，例如南京六合区向购买新房的人才提供300元/平方米购房补贴。
04 二手房“带押过户”全面推广，但执行效果不及预期
展望
05“房住不炒”不以地产稳增长，加力支持刚需改善居住消费需求
6月7日，央行行长易纲表示，要加强逆周期调节，全力支持实体经济，16日，国常会强调必须采取更加有力措施，增强发展动能。预计接下来稳增长政策将接续加码，降息拉开新一轮货币宽松序幕，财政支持也将协同发力。
房地产层面，尽管稳增长政策预期提升，近期关于重磅地产政策即将发布、非大力不能救市的声音不绝于耳，市场对此颇有期待，但联系到此前总书记“要研究中长期治本之策”、住建部部长“企稳回升要防大起大落”等表态，加上官媒“企稳还需多一些耐心”等表述，以及居民加杠杆空间已然逼仄等现实背景，我们相信，中央层面仍将保持战略定力，类似“930”、“330”那样全国统一的重磅刺激或许不会重现，因城施策、精准施治还是地产调控主基调。退一步说，即便有政策出台，也将配套相应的监测、预警、退出机制，类似房贷利率动态调整制度，一旦市场恢复元气甚至回归过热，政策将及时调整或退出。当然，最终中央政策如何演变，还需要进一步观察6.30以及7月末政治局会议这两个重要的窗口期。
企业端需积极推进各项金融支持政策落地，尤其是给予民企更多的资金支持，构筑企业拿地和推盘信心。首先，金融机构对于企业融资资格审批方面应适当降低门槛，支持合理融资需求，降低企业短期资金压力。其次，对于那些短期偿债压力较大的企业，鼓励金融机构予以展期或低息续贷，保持企业现金流能正常流转。
06 核心一二线精细化调整四限，以稳经济促三四线市场预期回归
地方政策持续放松，松绑主力军或由弱二线和三四线城市转为核心一二线城市。依据在于一方面，相比调控基本“应放尽放”的三四线城市，核心城市政策工具更充足，松绑的余量更足，另一方面，核心一二线城市市场复苏动能在转弱，且内部也存在分化行情，调控确有进一步松绑的必要。
一线城市以及杭州、成都等强二线城市有望进一步解绑交易限制，以支持刚性和改善性购房需求。限购方面，放宽非核心区域的非户籍购房要求、户籍购房套数限制，调降落户门槛，允许多孩、扶老家庭多买一套，均是可选项。限贷方面，下调二套房首付比例，下调房贷尤其是二套房利率加点。限价方面，适当放宽新房限价，弥合一二手房倒挂价差的同时，也鼓励加大高品质住宅供给，适应新时期居民“住好房”需要。交易税费方面，适当上调普通住宅认定标准，适度减免置换交易税费，以激活二手房市场，促进一二手市场良性循环。
三四线城市全面放开购房行政限制，加码房票、购房补贴、契税减免等财税刺激。除个别强三线外，其余城市可以考虑全面放开限购，限贷等政策也应放宽至国家规定的底线，加大财税激励力度和精准度。
上半年先扬后抑
三季度销售投资将持续承压
纵观上半年，国民经济修复与房地产行业复苏呈现高度一致性。一季度在疫情积压需求释放、政策整体偏松推动下，经济企稳回升，房地产行业也迎来了一波“小阳春”。但整体来看，无论是经济亦或是房地产，复苏基础并不牢靠。
突出表现在二季度，经济在信贷投放衰落、政策支持力度减弱后，虽延续恢复态势，但主要指标1-5月增速均有所回落，金融数据回落的更为显著，社融、信贷、M2等连续两个月低于市场预期。房地产层面，二季度未能延续回暖趋势，增长动能衰退，居民购房预期走低，房地产开发投资、新开工等持续承压。
总结
01 上半年经济恢复但基础尚不牢固，内需不足问题仍突出
02 前5月商品房销售跌幅扩大，二季度复苏动能显著减弱
1-5月，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，较前四月降幅扩大0.5个百分点，结束了自2023年以来降幅不断收窄之势。商品房销售额49787亿元，同比增长8.4%，涨幅较1-4月小幅收窄0.4个百分点。其中住宅表现相对突出，前五月销售金额、面积均保持正增长。
从累计同比来看，当前市场仍处在底部企稳的弱复苏阶段，底部具有一定支撑但增长动能偏弱。
从月度数据走势来看，4月是市场转折点。4月商品房销售面积、金额分别达到7690万平方米、9205亿元，同比增长5.5%和28%，但环比分别下降48%和39%，成交几乎腰斩。5月份，环比企稳但同比超预期走弱。
5月商品房销售面积8804万平方米，同比下跌3%，增速较4月下降8.5个百分点，跌幅超出预期，5月商品房销售金额10037亿元，同比虽增长6.8%，增速较4月大幅收窄21个百分点。环比表现由于4月份销售金额、面积环比几乎腰斩，导致前期基数较低，5月面积、金额环比分别增长14%和9%。
整体而言，二季度市场实际上未能延续2月、3月的“小阳春”行情，“银四”市场偏弱，5月虽因基数原因环比企稳，但增长乏力，且城市分化加剧。反映前期积累的刚需需求释放完毕后，短期市场整体供求均迎来“拐点”，增长动能持续转弱，城市分化愈发明显。
实际上，由统计局公布的区域销售数据就可见一斑，东部销售绝对量遥遥领先其他区域，且面积、金额始终保持正增长，面积同比涨5.2%，西部、中部则下跌5.2%和8%；金额同比增长14.9%，高出西部、中部13.6和19.1百分点。
03“保交楼”促竣工持续高增长，新开工同比降幅超20%
04 土地与新开工拖累开发投资跌幅扩大至7.2%，且连续三个月加速下跌
1—5月，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%，降幅较1-4月扩大1个百分点，开发投资已经连续3个月下跌且跌速加快。单月来看，5月全国房地产开发投资额达10186亿元，同比下降10.5%，跌幅较1-4月扩大3.2个百分点，整体好于4月份，但绝对量依旧处在低位，较2022年月度投资平均值低14%。
展望
05 短期行业低位震荡是主旋律，预期三季度销售、新开工和投资继续承压
短期行业难有V型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律。当前行业最大的核心问题在于市场预期，在于居民对于房地产的长期“看空”以及本身购买力的不足。因此，对于未来行业的动向，我们认为：
第一，三季度房地产销售同比增速大概率将持续回落。商品房面积保持负增长，金额增速下滑甚5%左右。一方面当前市场是基于点状回暖进行复苏，需求相对旺盛、购买力相对充足仅存在部分核心城市，且经过上半年的需求释放，大部分城市刚需乏力、改善需求未能形成有效衔接。另一方面，2022年6月是全年销售的最高点，9月销售也比今年月均高出17%，基数均相对较高，在无强力政策刺激下，短期不具备大幅回升的可能性。
第二，新开工低位震荡，竣工维持15%左右正增长。从上半年到位资金大幅改善并未带动新开工意愿提升可以看出，当前房企重心仍在“保交楼”，意味着多数房企尤其是出险房企开工意愿处在极低水平。叠加当前市场增长动能减弱，高、低能级市场差异显著，让本就库存多位于三四线的房企开工意愿进一步降低。因此新开工面积将低位运行，但累计同比跌幅或将略微收窄。与此同时，“保交楼”带动下，竣工将持续保持15%左右的正增长。
第三，土地市场呈现假性繁荣，土地购置面积、金额底部运行。资金和融资限制是当前房企投资的最大“阻碍”。而且，投资集中趋势愈发明显，仅有一二线核心城市优质地块才能吸引众多开发企业参与，多数三四线城市土地依旧无人问津。直接导致土地市场呈现“局部火热、整体偏冷”的格局。
第四，受拿地规模缩量、销售端前景不明影响，房地产行业仍需控制存货规模，投资增速大概率持续负增长。当前房地产开发投资尚未有止跌回稳的趋势，在新开工意愿低位、“保交楼”以及土地市场“局部火热、整体偏冷”等因素共同作用下，增速逐月下滑。短期市场复苏相对较弱，且2022年6月份也是去年投资的高点，预计开发投资下跌的走势仍延续。
成交量跌价涨
下半年边际改善但压力犹存
受预供地新规影响，2023年上半年实际入市地块数量大幅减少，在2022年基期土拍本已经降至低位的水平上，2023年上半年土地成交规模同比进一步下降25%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。各能级城市表现基本一致，其中一线城市上半年土地成交量降幅最大。市场热度方面，受重点城市优质地块供应占比提升的影响，2023年上半年热度明显回升，整体溢价率增至6.4%，较2022年同期上升了4.4个百分点。房企投资层面同样“冰火两重天”，整体投资意愿仍保持在低位，但规模化的央国企和财务稳健的民企在核心城市积极“抢地”。
总结
01 土地成交规模同比下降25%，各能级城市平均地价均涨
1）各能级城市同比均量跌价涨，一线成交规模同比降幅最大。受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场成交量同比显著下滑。据CRIC统计，2023年上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为3.2亿平方米，较2022年上半年同期下跌25%。价格方面，因一二线城市成交规模占比增加及重点城市供地质量提升的影响，上半年土地成交平均楼板价为3422元/平方米，同比去年同期上涨了10%。
分能级来看，各能级城市表现基本一致。与2022年同期相比，均呈现量跌、价涨的趋势，但变动幅度略有差异。一线城市上半年土地成交量价降幅最大，成交规模同比减少29%，成交金额下降19%；三四线城市其次，成交建面同比下降27%，成交金额下降19%；二线城市降幅最小，成交建面、金额同比降幅分别为17%和14%。价格方面，受重点城市优质地块供应占比增加的影响，成交均价同比去年同期均有一定地上升，尤其是一线城市，成交均价增至22468元/平方米，增幅达14%；三四线城市则因温州、常州、台州、佛山等主力城市供地质量提升的影响，成交地价同比也有10%的增幅，增至1859元/平方米。
2）各能级溢价率同比均涨，涨幅均超4个百分点。2023年上半年，楼市增长动能持续放缓，房企现金流并未得到明显改善，房企投资策略也是聚焦核心城市。在此背景之下整体市场热度有所回升，上半年整体溢价率增至6.4%，较2022年同期上升了4.4个百分点。
3）预供地制度“发力”，上半年流拍现象较去年下半年进一步趋稳。
02 TOP10城市成交金额占比46%，土地投资进一步向高能级城市集中
03 仅有四成百强房企投资拿地，央国企仍是“老面孔”、民企保持弱复苏
从企业拿地来看，上半年仍旧压力较大。虽然土地市场“局部火热”，但参拍企业整体“换汤不换药”，以央国企为主，保利发展、华润置地、招商蛇口等房在核心城市“全面撒网”，积极补充优质土储，民企受限于资金流的生命线，投资复苏缓慢，除龙湖、滨江等财务优质的企业积极投资，规模民企中仅碧桂园尚有拿地意愿。
上半年百强投资金额不足2021年同期三成，二季度较前期低点同比下降13%
拿地销售比0.12为近一年次低，较2021年全年下降0.13个百分点
但值得注意的是，民企数量增多的确能够反映出其投资正在逐步复苏，但其中仅有不到三成为百强民企，因此整体来看，受制于资金压力和土拍竞争压力，民企投资复苏仍较弱。
从核心城市上半年土拍来看，民企的复苏和城投的“退出”尤为明显。在上半年核心城市集中供地中，央国企、城投平台、民企拿地幅数占比分别为35%、27%、38%，民企比重提升明显，杭州、成都、合肥等城市民企表现突出。此外，城投的“退出”在核心城市更为明显。虽然在三四线城市依旧只能靠城投支撑市场稳定，但在核心22城市，城投拿地比例连续两个季度下滑，二季度已经降至25%，较一季度下降10个百分点，较2022年一季度高峰下降65个百分点，创下2022年以来最低。其中杭州、北京、上海土拍几乎难见城投出现，甚至部分城市城投也参与了摇号。
聚焦到百强房企，投资恢复程度依旧缓慢，越不拿地越难卖之下，未来百强的格局也会迎来大洗牌。实际上，有两类企业值得关注。第一是央国企中拿地金额同比增长的房企，以保利发展、华润置地、招商蛇口为主，拿地金额超过200亿同时，金额同比增长30%、30%和175%，且均位列拿地金额TOP10，核心城市优质土储补充，有利于其接下来稳固自身的行业地位。相较之下，中海、绿城在去年积极拿地后，2023年前五月投资略有衰退；第二则是滨江、伟星、邦泰等，拿地金额同比仍能维持正增长或基本与去年持平的民企。坚持区域深耕的战略下，这些企业在今年优质地块频出之下积极拿地，典型如伟星，前五月拿地金额78亿，同比增长4%，拿地销售比达到0.46，可见其补充核心城市土储的意愿。
展望
04 下半年地市交易规模有望边际改善，“稳增长”目标下迎来更多拿地机会
2023年上半年，土地市场的供求双方均展现出了较为明确的积极性，地方调控政策持续放宽，“双集中”供地变为“拟供应清单”模式，民企参与拿地比例也有所增加。但是在行业“稳地价”和拿地追求“确定性”的两大行为基调之下，大多数城市没有如期完成上半年的拟供应清单，土地市场成交规模仍较去年同期进一步走低，即便是土地市场表现较好的一线城市，较2022年同期交易量也出现了较大幅度的下跌。一方面，在行业销售规模缩量和价格缓增的大趋势确立的背景之下，为保证行业周转指标的安全性，在近一两年内减少土地交易量正是大势所趋；另一方面，2023年的预供地清单在2月份方才发布，延缓了大多数城市的供地节奏，供求双方也需要适应新的供地模式变化，不少城市的首批预供地截止时间即在下半年。联系具体城市表现来看，在2022年上半年大多数高库存城市土地成交量已经降至低位的情况下，2023年上半年土地成交同比下滑的城市中，反而不少是土地市场关注度较高的热点城市，如杭州、上海、苏州、合肥等一二线城市，在“少而精”的供地策略之下，2023年上半年土地成交量均较2022年同期下降超过二成以上。
基于上述事实，再加之中央对于下半年继续推行稳增长促消费的表态，我们认为在地方财政压力和供地计划完成的诉求之下，2023年下半年土地市场交易规模仍然有望边际改善。但预计全年土地交易规模仍将维持低位，就行业中长期发展的库存安全角度而言，2023年全年土地成交仍同比下降一成左右为宜。
市场热度方面，随着下半年土地财政和供地计划压力的进一步显现，供给侧在盈利空间方面的调整将更加符合市场预期，土地供应规模增加与盈利空间宽松将同步到来。在此背景下，一方面，房地产企业有望迎来更多的拿地机会，可重点关注深耕城市原先盈利空间一般、周转预期尚可的近郊板块；另一方面下半年整体溢价率将有所下降，尤其是随着大多数城市的第2、3轮预供地清单临近截止日期，随着更多素质一般的地块进入土地市场，三季度零溢价或低溢价成交的土地将有所增加，与之相应的、流拍率指标也会出现上升。
05 下半年企业投资整体压力仍大，核心一二线仍是“争夺”重心
整体而言，我们认为下半年土地市场依然会延续上半年“局部火热、整体偏冷”的态势，房企投资信心将持续弱修复。原因有两个方面：第一，市场预期和信心尚未修复，2-3月的回暖态势已然被“终结”，增长动能不断衰退下，新房销售相对萎靡，企业资金压力并未从源头得到有效缓解，尤其是部分存在一定财务危机的民企；第二，上半年核心城市优质地块应出尽出，吸引一波热度之后，随着地块质量下滑，企业参拍积极性或将大打折扣，即便是上半年未在核心城市摇到地的央国企，对于接下来的地块也会酌情斟酌比对成本。这一点从苏州近期土拍也可见一斑，失去核心地块加持后，除两宗热点地块以外均为低溢价或底价成交，房企参拍的积极性有限。因此，下半年房企投资压力仍大。
尽管地块出让质量将有所下降，但核心一二线城市还是房企“抢地、争夺”的重心，在市场筑底修复的阶段，核心城市的优质土储的“抗跌性、安全性、流速性”都是房企关注的重点。对于城市市场支撑相对较足的一二线，即便是地块质量有所下滑，也是央国企重点布局的城市。从上半年来看，大部分房企都将低能级城市调整出自身的投资名单中，需求透支、人口透支、价格透支、产业空心等种种问题，都将导致这些城市在短期内无人问津。
投资格局上，下半年央国企主导的地位不会发生逆转，从上半年央国企在核心城市“广撒网”来看，参与度较高，而且，封顶摇号后拍地更加依靠“运气”，对于没有完成投资铺排的央国企来说，下半年的几轮供地仍是关注重心，对于优质城市策略或将从只关注核心优质地块，“下沉”至城市周边次核心的地块。民企投资仍存在巨大的不确定性，能够拿地的民企仅剩滨江、龙湖、伟星等规模企业以及部分深耕本土的多元化企业，出险房企投资几乎在短期内不会“重启”，资金仍是制约这类企业拿地的最大因素。就城投平台而言，上半年几乎退出了核心城市市场，仅有少数有开发能力的城投在“抢地”，下半年城投债务压力不减之下，拿地意愿不高，但在三四线城市，城投仍将是“托底、维稳”的重要推手。
上半年点状复苏后再度回落
三季度或将低位持稳
回顾2023年上半年，整体楼市在2-3月点状复苏后，4-6月再度回落。一方面新房供应节制，绝对量规模仅能持平去年同期；另一方面，伴随着刚需刚改需求阶段性释放完毕，改善接棒，对成交支撑作用略显不足，即便前期热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥等也在近期出现的需求疲软迹象，部分项目来访、认购出现了下滑；而二手房市场韧性更强，整体成交表现优于新房，根本原因在二手市场全面承接刚需，业主调低预期，以降价撬动成交量。
预判三季度，我们认为，筑底行情还将延续，“以销定产”模式之下，核心一二线新房供给尚有放量空间；而成交大概率延续低位波动，环比小幅回落；而累计同比增幅或将持续收窄，很有可能在年末之前转负。各城市分化行情预期延续，热点城市和热点项目个数减少，北京、上海、杭州、成都等伴随着改善项目集中入市，客户难免分流。市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等，若改善盘能加强供应，刚需盘能维持低价策略，成交仍有小幅放量空间。内陆弱二三城市诸如郑州、天津、昆明、南宁等，刚需购买力严重受限，三季度还将延续筑底行情。
总结
01 新房供应：上半年累计同比持平去年，核心一二线加速放量
2023年上半年，新房供应略显不足，据CRIC监测，前5月120个重点城市新增供应10621万平方米，同比下降5%，较2021年同期“腰斩”。预估6月，预期新增供应2508万平方米，环比上涨32%，同比下降23%，二季度供应规模还是略高于一季度，不过上半年累计同比下降9%，不及去年同期。
不同能级城市呈现出显著的分化行情，“以销定产”模式之下，一线房企推盘积极性明显好于二三线城市，二季度供应较一季度环比上涨32%，显著高于30城平均，仅北京供应略显疲软，同环比齐跌，且上半年累计同比下降29%，供给约束显著。二线城市二季度供应环比上升22%，同比下降13%，多数城市环比持增，而长沙、郑州等涨幅甚至翻番，仅少数成交行情相对惨淡城市诸如天津、南宁、福州、常州等房企推盘积极性不高，二季度供给呈现同环比齐降态势。
02 新房成交：Q2环比降4%、同比增幅收窄，汉津宁郑热度转降
2023年上半年，整体新房成交仍呈现出弱复苏行情：据CRIC监测，前5月120个重点城市成交15873万平方米，同比仍增23%，好于去年同期。预估6月成交，并未出现年中放量的“翘尾”行情，反而一降再降，预期单月成交面积为2935万平方米，环比下降1%，同比下降20%。上半年累计同比上涨13%，增幅较上月收窄10个百分点。
从变化趋势来看，一季度受益于疫情管控全面解绑、刚需刚改集中释放等因素，新房成交迎来一轮放量，二季度增长动能转弱：4-5月连续2月重点120城成交出现环比下滑，降幅分别达27%和4%，5月单月成交面积为2977万平，已不及今年2月行情启动初期水平。
分能级来看，一线韧性较强，二季度成交同环比齐增，主要得益于优质项目加速入市，叠加改善需求相对充沛，对成交支撑作用增强。重点二三线则呈现由增转降，二季度成交环比下降6%，武汉、天津、南京、郑州、佛山等城市在一季度小波段行情之后，伴随着刚需刚改释放殆尽，成交动能开始转弱；而少数城市尚能保持增长，一类为热点恒热的成都、合肥；另一类为行情相对独立的西安、青岛；还有近期因改善盘集中供应带动高端市场火热的厦门等。
03 二手住房：成交累计同比增55%并创半年度新高，Q1、Q2冷热分明
2023年上半年，17个重点监测城市二手房累计成交4525万平方米，同比增长55%，较去年下半年增长30%。由于一季度“小阳春”行情的拉动，上半年二手房累计成交规模维持在较高水平，并创2020年以来半年度的新高。
分城市来看，青岛、苏州、东莞等上半年成交累计同比增幅居前，以东莞为例，去年末松绑限售激活二手房流通性，叠加去年受政策压制成交基数较低，累计同比实现倍增。而北京、杭州、厦门等城市，虽然春节后也经历了一波小阳春行情，但二季度后成交迅速走低，拖累上半年累计同比涨幅收窄至30%以内，特别是杭州，6月成交环比降26%领跌，同比更是近乎腰斩。
04 房价：整体回升，一二线涨势趋缓、三四线再度转跌
2023年上半年，房价整体有所修复，和去年12月末相比，70城房价同比降幅明显收窄，房价同比上涨城市也有所增多，一二线整体房价同比持正。不过4、5月房价修复趋缓，70城环比上涨城市数量有所减少，三四线环比更是转跌，CRIC数据亦显示5月百城成交均价环比转跌。
1、70城房价环比继续回升但涨幅收窄，三四线现下行压力
2、百城成交均价同比增5%，东莞、长沙、厦门等领涨
从CRIC监测的2023年前5月百城新建商品住宅成交统计均价看，全国整体房价环比下降2%、同比增长5%。其中一线房价基本持稳，环比持平、同比微增1%。二线房价整体稳中有升，同、环比分别增长5%、2%，三四线房价仍存下行压力，环比下跌1%。
前5月房价TOP10入围名单与去年同期相比，只有1个城市变化，即苏州取代绍兴成为房价第10名，TOP10内部位次发生一定改变，比如上海超越深圳成为房价冠军，广州、厦门位次互调。从TOP10入围城市房价同比涨跌幅来看，上海、北京、杭州等交均价持稳，同比涨跌幅在10%以内。而深圳、东莞、厦门、苏州房价涨跌更为显著。以东莞为例，2022年成交萎靡叠加备案限价导致低基数，加上2023年上半年楼市阶段性回暖，前5月成交均价同比上涨19%。
房价涨幅TOP10城市多为核心一二线城市以及东莞等强三线城市，前6名同比增幅都在10%以上，不过究其原因，房价上涨主因还是结构性因素，例如厦门，去年1-5月岛内项目成交占比只有12%，而今年前5月岛内改善项目集中入市，成交占比激增至30%，拉动整体成交均价。
05 库存：降至3年来低位，二线消化周期缩短至14.3个月
2023年二季度，由于整体供应缩量，成交增长动能转弱，狭义库存持续回落，百城库存规模降至5.1亿平，同环比分别下降13%、2%，消化周期由上个月的16.5个月增至16.7个月，总体还处于阶段性低位。
1、狭义库存降至5.1亿平、回归至2019年末水平，仅一线同比正增
2023年狭义库存持续回落。据CRIC监测数据，2023年5月百城商品住宅库存量达到了51227万平方米，环比下降2%，同比下降13%。究其原因，虽然二季度整体成交增长动能放缓，但是供应缩量程度明显大于成交，“去库存”效果初显，整体库存规模回到2019年末水平。
各能级城市库存环比均有所回落，跌幅在1%-3%之内不等，从同比来看，除了一线正增4%之外，二三线城市库存规模较去年5月均有所收缩，分别下降16%、13%。
具体来看，一线城市中北京、广州库存同环比齐降，而上海、深圳均库存均呈现环比持平、同比仍涨的走势，深圳去年楼市持续低迷，造成库存持续积压，同比增幅高达76%，实际今年以来去化有所提速，库存基本维持在800万平左右波动。
二线城市中，沈阳、武汉、成都5月末狭义库存量均在1800万平方米以上，位列本月末狭义库存总量TOP3。环比来看，多数城市库存规模小幅下跌，跌幅较大如兰州、合肥均出现供应显著缩量，整体成交持稳或回落幅度不及供应，因而短期内库存稳中有降。同比来看，八成以上二线城市库存步入下降通道，青岛、兰州、福州等降幅超30%，宁波、哈尔滨持平去年同期，而重庆、杭州、呼和浩特、海口等少数城市库存同比仍在正增长区间。
2、消化周期“翘尾”16.7个月，一线降，二线稳，三四线21个月承压
2023年一季度成交走强带动库存收缩，去化周期整体呈现下降走势，而步入二季度伴随着成交增长放缓，整体去化周期由降转为小幅微增，由2023年4月末的16.5个月增至至16.7个月。一线显著回落至13.2个月，二线持稳14.3个月，库存风险已经基本进入可控区间，三四线小幅微增至20.8个月，目前仍处阶段性低位。
具体来看，一线城市上海库存基本出清，去化周期仅为6个月，供给导向型特征显著。北京、广州同环比齐降，而深圳虽然消化周期环比持降，但是同比增幅高达21%，目前仍处阶段性高位，库存压力犹存。二线城市中，仅哈尔滨、大连、沈阳、呼和浩特、长春、兰州等6城消化周期还超过18个月警戒线，与之相对应的是，长沙、杭州、合肥等库存消化周期小于8个月，库存无虞。从变化情况来看，5月伴随着整体成交疲软，6成以上城市消化周期环比回升，8成以上城市消化周期同比下降，整体去化压力不及去年。
06 供应：三季度大概率稳步回落，核心一二线放量，弱二三线缩量
4-5月房企供货相对保守，6月迎来一波集中放量，二季度整体供应规模还是好于一季度，预期三季度仍将维持低位，主要基于一方面去年全国地市成交规模大幅缩量，加之城投托底占比增加，入市时间拉长，难免对新房供应产生负面影响；另一方面，低迷的成交环境也使得房企推盘积极性一般，尤其是6月供应大幅放量情况下，成交持降，也是影响市场信心修复的重要原因。
各城市分化还将持续加剧，“以销定产”模式之下，短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域，譬如北京、上海、杭州、成都、合肥等，多数企业会选择加快新盘入市抢占市场，尤其是增强改善盘的供给。与之形成鲜明对比的当属内陆弱二三线城市，新房供应还将进一步回落，以去库存为主。
07 成交：三季度低位持稳，京沪蓉杭热度转降，弱二三线盘整下行
总体来看，二季度成交节节回落，即便6月也未迎来预期中的止跌行情，这也表明伴随着刚需刚改退潮，改善需求“接棒”，短期内对成交的支撑作用依旧有限。展望后市，若三季度无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还将低位持稳，环比降幅和累计同比增幅将持续收窄，维持弱复苏主基调。
各城市分化行情预期延续，不过热点城市和热点项目个数减少也将是大概率事件。首先前期热点恒热城市诸如北京、上海、杭州、成都等伴随着改善项目集中入市，客户难免分流。加之因限价影响而造成个别项目一二手价格显著倒的情况，有关政府部门已经引起了高度重视，后续预期也将有应对性政策出台，随着套利空间持续收窄，后续投资投机的需求也将逐步退潮，高端市场热度也将转降。其次，市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等，若改善盘能加强供应，刚需盘能维持低价策略，成交仍有小幅放量空间。对于这类城市而言，改善持币观望，主要依赖于新增供应是否优质，譬如武汉5月单价超6万元/平的江景豪宅入市还是能实现热销，证明改善购买力不弱；而刚需客群消费降级，一旦项目价格上涨，销量即面临腰斩，短期内房企还是应采取低价策略，才能勉强维持销量。最后内陆弱二三城市诸如郑州、天津、昆明、南宁等，刚需购买力严重受限，三季度还将延续筑底行情。这些城市短期内都存在刚需购买力疲软，库存高企等问题，还需要更长的时间去化潜在库存，以时间换空间。
08 库存：供需两淡致库存微降或低位持稳，三四线去化周期仍将拉长
“优居”需求持续升温
人居产品精益求精
2023年上半年，房地产市场仍处于深度调整期，住宅产品也在同质化中寻找突破口。产品“内卷”的背景下，优质房企仍继续坚持创新与变革、不断修炼“内功”，以期在行业大考中能够行稳致远。
居住品质升级带来的用户需求转型，房企不但在变化中积极挖掘新特色，也持续从酒店等公共建筑设计中汲取灵感。未来，房企将继续聚焦产品细化、服务升级方面的共融，也将继续关注与客户精神层面的共鸣，让产品创新成为行业新常态。
总结
01 产品成交结构：舒适性需求提升，面积、户型需求均有扩大趋势
（1）房型：三房最主流，四房产品成交比重增幅最大
2023年上半年，三房产品的成交主力地位得以巩固，成交套数占比56.7%，较去年低点提升0.9个百分点；四房产品保持快速增长趋势，上半年成交套数占比较2022年继续提升3.4个百分点至26.4%。此外，五房及以上房型的产品成交占比也有0.3个百分点的增长，其他房型的产品成交占比均走弱。
改善型产品的走强主要是因为两方面的原因，一方面，随着越来越多的城市放松购房政策、降低房贷利率等需求端宽松政策的陆续出台，改善居住需求得以持续释放；另一方面，考虑到置换成本高、置换周期长等因素，有购房意愿的家庭买房逻辑越来越倾向于一步到位，即使刚需群体也将目标转向三房户型。
分城市能级看，上半年三房产品加速占领一线城市市场，成交套数占比较去年大幅提升5.6个百分点至61.3%；四房产品成交占比21.7%，较去年也有3.9个百分点的增长。二房产品成交比重延续此前的缩水趋势，成交套数占比下降3.9个百分点至12.5%。
二线城市改善产品驱动力最为突出，三房、四房产品市场份额均有明显增加，合计比重84.4%，高于其他能级城市，其他房型的产品均受到挤压。
三四线城市由三房市场向四房市场偏移的特征尤为显著，其三房产品依然为市场主力，成交占比54.7%，但较去年下降1.7个百分点；而四房产品成交比重则大幅提升4.9个百分点至27.3%，这一比重明显高于一二线城市。
（2）面积段：越大越好卖，大面积产品渐成市场主导
从成交面积结构看， 商品住宅成交面积段逐步趋大。上半年改善型产品市场份额继续扩大，110㎡以上面积段产品成交套数占比均有不同幅度的提升，其中110-140㎡面积段产品成交占比较去年提升0.8个百分点至38.4%，是市场成交的主力，也是增长最快的面积段。小户型产品占比缩小，90㎡以下面积段产品成交比重降至16.6%。
究其原因，主要是刚需客群影响力不再。一方面，此前市场对刚需群体的购房需求尤为关注，大量小户型产品的供应，提前透支了市场刚性需求。另一方面，近年来，年轻人结婚和生育意愿都有所下降，生活观念的改变自然也影响了住房观念，部分购房需求被延迟。因此，改善需求主导了购房市场，大面积产品在居住舒适性方面有明显优势，成为置换需求的主要目标。
分城市能级看，一线城市的成交结构改变主要表现在刚需面积段向刚改面积段的跃迁，90㎡以下面积段产品上半年成交套数占比下降1.8个百分点至28.5%，相应的，90-110㎡面积段产品成交占比提升2.3个百分点至40.4%。更高面积段产品的成交比重相对稳定。
二线城市中高端改善需求全面释放，110-140㎡和140-180㎡面积段产品是市场成交的主力，上半年成交比重为36.8%和14.5%，较去年分别提升0.8和0.6个百分点。
三四线城市最早进入大面积时代，但高端需求有限。110-140㎡面积段产品成交占比一直稳定在四成以上，高于一二线城市，且上半年成交比重有1.1个百分点的提升；然而，180㎡以上面积段产品的成交比重从去年至今一直稳定在2.5%，明显低于一二线城市。
（3）三房和四房产品面积中枢持续上移，不同能级城市产品需求分化
02产品特征
（1）公建化立面仍是产品打造重头戏
传统住宅立面设计已不能满足现代人的需求，除了立面用材的实用性，当下住宅公建化立面注重品质调性与颜值审美，成为产品的“第一抹惊艳”，成为建筑的自我表达。尤其是沿街以及CBD区域住宅建筑，更有必要完美地融入街区环境，以精巧立面回应城市景观，同时以场地的历史文脉作为设计核心。因此，在颜值即正义的审美风潮下，为建筑赋予当代设计语言、加强场地历史与价值依然是房企营造产品符号标志的重头戏。
上海前滩润璟的外立面取法大都会、衡复风貌、Art Deco等建筑之精髓，打造新经典海派建筑。项目采用红砖与石材穿插的设计手法，通过竖向分段、整体三段式、层叠收分、拱券门框等海派建筑比例、设计特征，呈现建筑美学的力量感与秩序感，以建筑、街区、自然的打磨，塑型城市精神。
图：上海前滩润璟外立面示意
厦门天琴海项目建筑立面采用银白色线条和深灰色墙面，浅色调搭配呼应特定地域的滨海色系，消融天地边界，建筑与自然混为天成。同时提炼海文化，主体强调横向线条延展，通过流线型笔法勾勒轮廓；顶部以“游艇”为抽象元素，转角弧形大开大合，有海浪迎面的冲击感，形成项目极具张力的标志性符号。
图：厦门天琴海外立面示意
（2）独立家政间、洄游动线、庭院阳台等精细化设计成为改善客群心头好
对于改善类产品的户型设计，在严格遵循全明设计、结构使用、功能齐全等基本原则上，更注重功能复合、精细设计、空间高效等方面的思考，家政间、洄游动线、270°景观面、庭院式阳台等规划皆成为客户心头好。
家政空间曾经是寄宿在卫生间或阳台的“小透明”，目前在不少改善项目中，它已经刷出了存在感。作为保障家里整洁干净的有力后盾，洗烘晾熨叠衣，囤货收纳整理，琐碎却必要。做得更细致的家政间还会与居家/访客动线分开，缩短家政路线，日常生活更高效便捷。嘉善华润时代大观瑞园建面约215㎡户型，玄关右侧即设立家政间，并带有家政阳台，这种独门独户的家政间配置使得清洁收纳更合理有序。
图：嘉善华润时代大观瑞园建面约215㎡户型示意
洄游动线是指在住宅中，将不同功能空间串联起来，变成首尾相接“鱼咬尾”的环形结构，具有高效串联、闲庭信步、丰富有趣的特征。南京中宁府建面约298㎡户型，通过C位家政间构造出交通中心区域，将会客、睡眠、工作、玄关、家务空间有机串联，让各个空间实现“大洄游”。
图：南京中宁府建面约298㎡户型示意
以上两个户型的共同之处还在于拥有大尺度景观阳台，前者南向阳台横跨三开间，后者不仅拥有270°景观面还叠加北向转角阳台，视野开阔、采光明媚的户型自然深受客户喜爱。
（3）住宅空间从酒店设计汲取灵感，逐渐成为衡量住宅产品档次的风向标
随着改善客群的审美从最初的视觉感官向五感全开精神愉悦进阶，对住宅需求从物理生活空间升华为情感与精神归属，改善住宅产品正大量借鉴酒店设计语言，通过好设计、好材料、好工艺，创造空间美学与情感满足的双重价值。
住宅酒店化实际上反映出高净值、新中产等高经济活跃人群的住宅品质生活需求，一方面住宅要体现“能力”“地位”“名誉”等外显的社会性要素，以彰显个人独特风格，另一方面住宅空间能够满足“真心”“体贴”等丰富情感诉求，可长期稳定地提供满足理想居住的美好体验。
环岛落客区、精装地库、挑高大堂、定制化艺术等常见酒店空间设计正愈来愈多的落地住宅产品，营造归家仪式感、温馨感、舒适感，而这些逐渐成为衡量住宅产品档次的风向标。
温州招商保利天樾玺环岛落客区实现人车分流，给予业主尊贵归家礼序。
图：温州招商保利天樾玺北区南入户环岛落客区示意
成都华润锦江上院地库大堂入口定制星空吊顶，地面与墙面采用大理石、局部金属点缀，加以定制艺术品展示，整体色调统一和谐、低调优雅。
图：成都华润锦江上院地库示意
佛山保利秀台天珺8M单元入户挑高大堂，搭配现代水墨画与艺术品，营造“千里江山”的意境，给人心旷神怡之感。
图：佛山保利秀台天珺8M单元入户挑高大堂实景
成都卓越永利云翠单元入口以特色景观树、花镜组团、入户景墙作为归家符号，从传世珠宝光泽中汲取灵感，定制艺术灯光设计传递出浪漫氛围，提升空间精致细腻度。
图：成都卓越永利云翠单元入口定制化艺术灯光示意
（4）黑金体系、潮玩精装、植物美学等注重年轻客群喜好的住宅产品层出不穷
展望
03“文化力”“艺术力”等激发空间活力的住宅产品或将成为主流
行业和市场进入改善时代，市场动力转向住房品质高阶改善需求，不少房企从客户需求反推产品定位，升级迭代产品力，推动持续、长远的价值成长。
高端改善住宅不再是早期昂贵材料的堆砌，而是优化消费主导力量体现悦己享受、美学生活、人文艺术等精神层面的品质体验和持久满足。这就为房企提出差异化、特色化以及高度市场响应性的产品迭代目标，满足高端客群关注精神、人文、审美、生态等关键敏感点，达到内心深处的愉悦，同时让产品拥有了历久弥坚的“收藏”价值。
住宅产品从物理生活空间升华为情感与精神归属，这实际上与城市规划建设回归人本思想的趋势相吻合，也承载起更多人内心对美好生活的向往。可以说，未来住宅的文化艺术属性将成为产品创新永续动力，“文化力”“艺术力”等激发空间活力的住宅产品或将成为主流。
04 功能空间创新细化，家政及宠物需求渐成新宠
05 物业服务管家化，缩短与业主生活的边界
本文转载自：克而瑞地产研究
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