【前言】
今年一季度的房地产市场异常火爆，在去库存宽松政策下，迎来了楼市“大阳春”。随着一线城市尤其以上海为甚的政策收紧，这些一线城市接下来会怎么走？二线城市会不会跟风出台调控政策？三四线城市是否会出现传导效应？淡季卖出了旺季的业绩的房企，是捂盘惜售还是加速出货？
在2016年一季度房地产金融形势发布会的现场，也是易居旗下克而瑞研究中心第17次承办地产金融的跨界论坛上，被称为“神预判”的丁祖昱（易居中国执行总裁、克而瑞信息集团董事长）对未来市场做出了精彩解读。
为亲们整理出满满干货，7张图解答对未来的市场的诸多疑问。
随着近期政策的收紧，楼市发生了四大变化：
政策方面，热点城市收紧调控“稳房价” 。从政策力度来看，上海、深圳以及环北京的廊坊更为严格，武汉、南京、苏州等二线城市调控措施则相对温和。
成交方面，近期一二线主要城市成交量环比下跌。一线城市上海、深圳成交量更是显著下滑。二线城市方面依然热度不减。已有“稳房价”政策出台南京和苏州，成交量依然在稳步上升。
来电来访方面，相比3月上中旬，日均来电量下滑幅度约14%，但在出台了调控新政的热点城市，来电来访量回调幅度明显更大。
开盘去化方面，调控新政立竿见影，新开盘项目去化率显著放缓。上海、深圳楼市显著转凉，深圳新领销许项目至今尚无大定信息，上海新开大盘销售也显著转冷，去化比例均低于三成。
那么，在二季度到来之际，市场热度能否延续？六大方向预测未来走势：
【政策趋势】二季度全国性政策保持真空，城市层面将两极分化
全国层面，经历了2015年以来的多次政策放宽后，目前政策调整已经基本到位，预计二季度不会再有重大政策出台。
地方层面，预计政策调控“因地制宜”将更加明显，在市场供不应求、房价上涨过快的热点城市，预计还将有新的调控政策出现；但在更多的二三线高库存城市，政策调控还是会以促需求释放、限土地供应为主要导向。
【行业指标】投资增速持续向好，二季度成交面积/金额增速将会回落
目前房地产开发投资增速已由负转正，指标向好势头预计将保持到二季度末。
二季度商品房销售面积、金额增速会有所下滑，随着一二线“稳房价”的全面推行，价格增速也将回落。
【市场成交】热点城市市场将开始调整，但成交回落幅度不会太大
一线城市中，上海、深圳受到收紧政策影响，成交量有下跌的过程。
二线城市热点城市市场过于“火热”，部分城市房价出现非理性上涨，且已经出台调控政。未来部分城市将继续调整，总体市场回落幅度小于一线。
三四线城市变化不多，受到一线城市“溢出效应” 的珠三角、环上海、北京的三四线城市如佛山、东莞、惠州，昆山、太仓、嘉兴，廊坊、唐山等成交不跌反涨可能性较大 。
【价格】二季度价格“以稳为主”，沪、深二手房价格或率先松动
行业各指标目前处于上升态势，市场火热的，市场不会出现明显波动，在“去库存房价仍“以稳为主”，二季度价格保持僵持状况，项目开盘以平开为主，或给予折扣进入市场。
由于上海、深圳调控力度较大，新房市场价格不会出现显著下滑，但二手房价格可能会率先松动，挂牌价格会有一定下调。
其他二、三城市价格是否下调，主要取决于成交量能否持续保持上涨态势，如果量先跌，价格下滑为大概率事件。但在需求溢出效应下，一线城市周边的三线城市将出现价格上涨。
【 土地市场 】去库存方针不改，地市成交面积、金额齐跌，溢价率回落
去库存的源头终究还是在控制新增供应上，基于此判断，2016年土地市场成交面积仍将继续下探，土地价格也将趋于理性，整体溢价率将有所回落。
在“有供有限”政策指引下，热点城市和三线城市的优质地块入市比例将持续上升，土地成交均价将不降反升，受此影响，成交金额回落幅度将小于成交面积。
【企业业绩】前期需求快速释放，今年二季度勉强保持去年同期水平
2015年二季度受股市利好的推动，市场需求快速释放，房企销售业绩一路高涨。从2015年度TOP20房企来看，今年一季度整体业绩对比去年同期已经将近翻番，接下来二季度能保持去年同期水平就很不错了。
资料来源：克而瑞研究中心
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